写字楼_市场研究_深圳分区域市场研究_龙岗区_龙岗商务市场现状及趋势.ppt

龙岗商务市场现状及趋势 前 言 报告内容 第26届世界大学生运动会将在深圳举办，政府投资1800亿打造这场世界大学生盛宴： 1415.85亿用于交通系统，包括轨道和道路交通的建设 城市美化工程，预计将投入数百亿元人民币 发展趋势：深圳商务发展经历了自东向西的历程：从罗湖—福田—南山—宝安，形成各类商务圈，总体沿深南大道分布； 产品档次：产品档不断提升，甲级、超甲级写字楼广泛分布，更不乏超顶级与个性化超级写字楼 ，典型案例如中心区卓越世纪中心、南山区智慧广场等； 开发模式：看好工商物业价值，开发商自持物业、单一产权经营成为趋势，如深圳新地标京基100、卓越世纪中心1、2号楼等采用租赁形式。 一、整体发展：伴随区域发展，商务需求将不断攀升，将快速缩小与关内甲级写字楼的差距 香港中文大学（简称CUHK）： 成立于1963年，是香港第二所成立的大学，历经近半个世纪的发展，不仅在亚洲区内享有盛名，而且在国际上也获得广泛认同，被THES-QS连续评为全球大学前50强。 客户分析 住宅调控不断、工商物业价值逐渐被认可，具体表现为投资客对本区关注度加重 对比珠江广场前后客户置业用途，可知投资客比例加大明显 A3栋2010年11月开盘 A2栋2009年推出 宏观背景下，住宅市场不断受到调控，龙岗工商物业的被关注度亦得到提升； 随着关内工商物业逐渐稀缺、售价不断上涨，部分投资客购买需求被挤压至本区域； 目前本区域工商物业尚处于较低水平，购买门槛相对较低，同时，客户对本区域升值空间较为看好。 VS A、入驻客户行业 前后对比：伴随龙岗产业转型与经济发展，客户行业变化明显，金融投资客客户增多 高端客户及外区域客户增多，对区域市场认可度提高 截至目前，正中时代广场A座租赁成交客户龙岗本地占比27%，其余均为外区域客户：外区客户增多，看好龙岗市场，来此拓点是成交最主要原因。 B、客户来源区域 C、租赁面积分析 前后对比，客户租赁面积发生了极大变化，大面积租赁客户增多：客户实力变强、承租能力变强，对本市场认可度提高。 VS 总结： 随着龙岗产业转型与升级，客户对本区域市场认可度提高，区域内外区域对商务写字楼的需求日渐明晰与旺盛，商务市场日趋旺盛。 关内优质品牌企业竞驻龙岗，单个租赁面积持续增大 价格走势 售价稳步上升，工商物业受到市场追捧，珠江广场、天安数码新城多次成为深圳月销售冠军 4000 8000 12000 16000 20000 0 售价（元/㎡） 时间轴 2008年 2009年 2010年 2011年 珠江广场 天安数码新城 区域内项目价格不断走高，市场对本区域项目认可度上升 11月A3栋公寓开盘实现毛坯均价18000元/㎡的售价！ 在深圳住宅限购背景下，工商物业热度上升，市场售价提高； 客户对龙岗区域价值逐渐认可，龙岗商务环境提升！ 根据深圳房信网信息： 龙岗珠江广场成为深圳2010年10月写字楼销售冠军 正中时代广场、天安数码新城等写字楼项目的集中出现，拉升了区域内租金水平，但整体还处于较低水平 单元：元/㎡·月 区域内原类甲级项目普遍租金水平 正中时代广场A座、珠江广场等项目目前租金水平 （尚未推出） 龙岗天安数码新城 珠江广场 目前A3在售，A1、A2小业主租赁 正中时代广场 A栋租赁 摩尔城，目前尚未推出，对外报精装90元/㎡·月 罗湖、福田区域一般租金水平 南山、宝安区域一般租金水平 总结 目前以类甲级为主，总体档次不高； 甲级、综合体项目逐渐出现，拉伸了区域产品档次水平 外区域客户本区域项目关注度上升； 客户行业及实力有大幅提高 销售价格以及片区租金处于较低水平，目前呈稳步上升趋势 产品 客户 价格 趋势： 未来甲级、综合体将不断出现，直至成为主流； 区域外实力客户比例加重，认可本区域写字楼价值；随着本区域客户对此认知将提高 未来有比较大的提升空间，逐步缩小与关内差距 总结： 目前龙岗商务发展尚处于雏型阶段，但在产品、售价等方面目前皆出现新的突破性发展，商务转型发展趋势明显。 3 未来商务发展趋势预判 产业升级势在必行： 深圳政府对“互联网、生物、新能源”三大战略性新兴产业的扶持不遗余力，目前已初具规模效益； 龙岗区将大力扶持新能源等新兴产业，必将带动区域产业升级； 产业升级对促进总部规划等有着十分重要的作用！ 大运在即，设施落地： 大运赛事等发展对区域基础设施推动有重大作用，有利于投资环境塑造； 大运举行，全球瞩目龙岗，必将带动龙岗餐饮、旅游、商业、通讯等商业服务发展 伴随城市整体影响力的提升，商务需求必然攀升。 写字楼发展离不开经济基础及第三产业发展； 在龙岗雄厚经济基础上，产业升级、大运会影响力、深圳整体城市等契机，必将刺激龙岗商务