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论房地产泡沫危害和防范措施 　　【摘要】文章阐述了我国房地产市场现状，针对房地产泡沫，分析了房地产泡沫的形成与危害，探讨了房地产泡沫产生的原因，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的的对策与措施。 【关键词】房地产；经济泡沫；危害；防范措施 中图分类号：F82 中国的房地产市场迅速发展，经过十多年的发展，现已成为我国主要产业之一。然而，与此同时，房地产投资增幅过高、商品房空置率过大、房价上涨过快、供房结构失衡等问题凸显。房地产市场由于其供给弹性有限、不存在易得的替代品；房地产没有终极价格、基本价值难于确定等特征，成为最常见的经济泡沫载体之一。因此，中国的房地产是否存在泡沫之争也成了中国当前最为热烈讨论的话题。 一、房地产泡沫的实质 经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯P?金德伯格的观点，他认为泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。”根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。 二、房地产泡沫形成的原因 （一）过度投机 一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。 （二）消费者及投资者对未来价格的预期 随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。 （三）投资经商环境恶化的推动 由于银行针对许多实体企业采取了银根紧缩的政策，银行放款利率上涨，导致许多实体企业赚到超过银行放款利率的利润越来越难，致使许多企业家将本应该投资到其他领域的资金形成虚拟资金用于投资楼市。虚拟资金主要是投资到高档楼盘上，但是中、低档楼盘也随之水涨船高，导致房价超出本地普通百姓的购买力。如投资环境在近期无明显改观，虚拟资本将继续投资到楼市中，房价就会继续上涨。 （四）金融部门的监管不力 中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞是造成房地产泡沫的重要原因之一。随着入世承诺“2006年底银行业务全面向外资开放”的实施，中央政府加紧促使国有商业银行内部改革，各国有商业银行也加速处理计划经济留下的大批银行呆坏帐、充实资本金，减少不良资产比例等。而银行的房地产放贷属于银行优良资产，银行通过快速扩大房地产放贷规模可以迅速降低自身不良资产率，于是，银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。另一方面，炒房者也正好利用银行的资金来炒房。所以，众多炒房者就有了从银行贷款炒房的巨大需求。中国银行业的储蓄率一直很高，炒房者能方便地从银行拿来“取之不尽”的资金，用来炒房。 三、房地产泡沫的危害 （一）造成经济结构和社会结构的失衡 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。而生产性企业则因此缺乏足够的资金，或难以用正常的成本获得生产所必须的资金。一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，带来了深刻的社会问题。 （二）导致金融危机 房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押