商业物业—白马服装市场.ppt

商场概况 经营管理状况 停车场状况 宣传方式 对存在问题分析 商场概况 白马服装市场是广州市城市建设开发集团于1991年投资建设，于1993年元月正式开业，由广州白马服装市场有限公司经营管理的服装批发市场。是目前广州地区规模最大、装修最好、配套最完善、管理最规范、交易量最大的中高档服装市场。 市场位于紧邻广州火车站的站南路，周边有地铁站、广东省汽车客运站和广州市客运站，交通极为便利。 商场概况 商场概况 白马服装市场建筑面积达到六万平方米，整栋建筑采用“回”字形结构。 共十层，其中6、7层用于经营男装，1、2、3、4、5、8用于经营女装。 商场概况 经营管理状况 由越秀房地产投资信托基金下的广州白马服装市场有限公司、广州怡城物业管理有限公司、广州白马物业管理有限公司负责经营管理。 主要工作：对白马大厦的商业物业管理、物业经营、资产管理、工程管理。 物业管理与物业租赁经营一体化。 经营管理状况 白马服装市场主要以经营中高档服装批发为主，且女装居多。 档次从中档到高档依照楼层高度递增 每一层租金都不一样，由于每一层的服装档次不同，因此根据档次定位来决定租金。 经营管理状况 所有的铺位只租不售，合约为期五年，每一年都会有个租赁条件更新，每年租约递增浮动平均在5%~8%。 对于商家的选择：选择有自主品牌，有一定生产能力，有发展空间，有自己销售渠道，有自己的设计团队的商家。并且每一个商家的入驻都要经过严格的审核，考察。 经营管理状况 白马物业会对不动产（白马大厦）进行升值保值，对设备进行升值改造，在供配电、装修、消防组织等方面，从07年至今一共已投入8千万进行改造。 安保方面：设有内部便衣，全部楼层无死角监控，节假日人口流量的的时候对人流进行控制，高峰期进行楼梯的人流分流 经营管理状况 停车场状况 地下停车场，停车位共有124个 工作时段，车位全满 车辆类型主要为普通家用小轿车。 停车场状况 出入口交通状况：畅通 外围区域交通状况：拥堵、混乱 于同一时段拍摄的白马服装市场停车场出入口与外围交通状况。 于同一时段拍摄的白马服装市场停车场出入口与外围交通状况。 停车场状况 根据停车场主要车辆类型，和出入口与外围区域交通状况对比可以看出。白马服装城的停车场主要面向于商户而非客户。 另一方面，白马服装市场有别于其他服装批发市场。商场与仓库分离，商场只提供服装样板参观，并不是进货地，这也是客户对停车场要求不高的原因。 停车场状况 宣传方式 宣传方式： 自身品牌的打造：业内 开创的大客户俱乐部。 2007年开始每年一届 的白马服装采购节 宣传方式 2012年白马电商上线，从散批到代理、零售都随着电商中心的建立，实现了线下线上共同发展。 设立手机微信平台——白马不“扫”，何以扫天下 wifi覆盖白马大厦 宣传方式 对存在问题分析 内部存在的问题 一二楼商铺档次低，加上门口环境杂乱，交通拥堵，影响批发客户的第一印象以及与自身档次定位不符合。 缺乏准确的市场内部布局图。在市场内部没有市场布局图，采购者不能很好的找到自己需要的批发门市部采购服装 对存在问题分析 外部存在的问题（同质化问题） 周边市场的激烈竞争，同质化问题严重。 ①在白马服装批发市场周边有红棉棉纺批发市场、步步高批发市场、天马批发市场，这些市场都在瓜分白马服装批发市场的经营份额。 ②工厂内迁，内地城市有了服装专业市场成长的“土壤”，以广州、杭州为主的服装专业市场竞争日趋激烈。 对存在问题分析 外部存在的问题（规模化的问题） 近五年来,全国新增(包括改造)服装市场的数量占到总数量的70%,面积占到服装市场总面积的85%。全国有五千万平方米的服装专业市场,广州流花商圈的专业市场面积也从此前的30万平方米翻番至60多万平方米。广东这边的市场规模较小,平均每个市场在5万-6万平方米,而北京百荣世贸总面积就达70万平方米,而辽宁西柳专业市场占地面积为100万平方米,一个市场就比广州一个商圈的规模还要大。 对存在问题分析 外部存在的问题（规模化的问题） 主要原因：土地资源紧张，不能进行有效的品牌扩张。白马服装批发市场所在区域已经是寸土寸金了，没有可以利用的土地了，影响着市场的品牌扩张。 适当利用白马的品牌效应开发出白马童装市场、白马鞋业批发市场、白马内衣批发市场、白马服装装饰批发市场等等，以扩大规模效应。 对存在问题分析