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浅议房地产开发工程项目管理 　　【摘 要】房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点，每一个房地产项目的开发都是一个系统工程，具有很强的综合性。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。 【关键词】房地产开发；项目管理；施工管理 1.项目管理的重要性 通过项目管理可以更好的体现工作的能见度和结果；对不同的工作任务可持续改进协调和控制；项目成员有较高的工作热情和较明确的任务方向；广泛的项目职责能够加速管理人员的成长；能够缩短产品开发时间；能够减少总计划费用、提高利润率；项目的安全、质量能得到较好的控制。 1.1 项目目标 销售目标；工期目标；安全文明；质量目标；成本目标。 1.2 项目结构（组成） 要高水平地建好工程，组织管理制度的建设必须实行科学、规范的管理，建设管理系统由项目部、公司各部门、勘察设计单位、监理单位、施工总包等各参建单位组成，各参建单位为组织系统中的子系统，与其他各子系统有序衔接，项目部、公司各部门、勘察设计单位、监理单位、总包单位按各自分工、各有重点，相互制约并协同开展工作，从而形成严密的项目建设管理系统。 ①全过程、全面、全环节的管理。 ②发挥组织构架的优势。 ③依托社会资源、走社会化、专业化管理的道路、将信息不对称管理转为对称管理。 ④实行事前的管理，落实思想。 ⑤全过程控制覆盖，重心下移。 ⑥采取“监、帮、赶”结合的战略思想。 1.3 项目组织（内部与外部） 建立健全组织体系是项目目标得以实现的必要保证措施，根据项目的重点、建设规模量大、建设面广、技术复杂、质量要求高、工期紧的特殊性，拟组建一支素质过硬、经验丰富、作风纪律严明、精干高效的队伍。 1.4 阶段模型和里程碑 该项目从开始就分为决策设计阶段，施工实施阶段，招商运营阶段。决策设计阶段为该项目的主题，项目实施阶段编制详细科学合理的进度计划，将项目进行合理分解，统筹规划，重点突出的原则，从分利用场地大、建筑单体多的特点，合理安排施工作业。招商运营阶段，在项目达到预售开始及开始销售，进行统一商业管理运营。里程碑事件是项目实施过程中，对项目实施进度有重要影响的关键事件，本项目的主要里程碑事件有项目方案设计、施工图设计、项目实施前的准备、主体结构封顶、装修及外立面完成、总体施工完成竣工验收。 1.5 进度计划在整个项目计划安排过程中，项目部需充分利用各参建单位的力量，利用一切资源，制定了以总计划为目标，各节点计划目标为重点的总体进度计划。 进度计划的具体思路：一是要保证完成项目的总进度目标；二是要在每个工序满足技术要求的前提下，保证合理工期；三是充分利用项目工作面大的特点；四是重点解决好工作界面，做到无缝衔接，相互介入；五是抓好计划，包括一个大计划、资金计划和出图计划；六利用合同手段，及时协调、严格检查、实行过程控制。 1.6 资源计划 人力资源的安排对于项目的实施非常重要。在责任定下来之后，就必须落实每项工作的具体人数以及需要的工作时间，最基本的思路是先预计每项工作的工作量，然后结合资源的可利用情况及项目工期的限制进行综合分析，确定每项工作的需要的资源数量和工期。 2、项目实施与控制 2.1 项目启动 根据该工程特点做如下项目工作结构分解图如图3。 2.2 信息管理 信息管理主要包括信息的收集、加工整理、存储和应用、检索和传递等工作方面。信息是协调工程项目建设各方之间关系的纽带，是项目管理人员实施目标控制的基础，是项目管理决策的依据。文件信息处理的传入流程，是监理、设计施工、社会及政府有关部门的文件信息统一传至项目经理处，经过过滤可由项目部直接解决的问题就直接分配任务由项目部相关人员落实。 2.3 项目控制 2.3.1 项目进度目标的控制 为了实现公司的计划要求按期完成目标，在工作中，项目部通过一系列措施，保证了项目的顺利进行，实现了工期目标。在责任明确、分级管理的基础上，通过合同中设置目标的约束机制，深化沟通的协调机制，奖罚分明的激励机制等机制的运行，为工期目标的实现提供了机制保证。 2.3.2 进度控制的措施 ①及早组织人力和财力；②抓紧办理各项审批手续；③突出重点，抓住关键线路；④设计先行。 2.3.3 投资控制目标及控制基准的确定 本工程投资控制的目标确定为：设计概算不得突破可行性研究批复的投资估算；竣工决算不得突破设计概算，各单位工程的决算基本不得突破分项控制目标。 ①目标分解，单项控制；②资金使用计划的编制；③投资