绿维创景从“旅游综合体”本质看其规划咨询的关键.doc

从“旅游综合体”本质看其规划咨询的关键 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任 　　前言 　　纵观近年来土地综合开发领域的形势，不难发现：旅游综合体，已经成为当前政府机构引导区域开发、旅游集团进行旅游开发、地产企业创新地产开发的主流模式，这一趋势，在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、中国地产开发创新的方向和政府引导区域升级的方向。 　　其关键原因有二：其一是休闲时代到来与经济能力的提高使得市场休闲需求模式从单一观光向多元休闲转变;其二是旅游休闲具有强大的地气提升、产业融合与区域带动作用最终促进区域大发展。由此，为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。 　　而由于旅游综合体的开发运作相对复杂，既不同于纯粹的旅游景区，也不同于传统的住宅地产，因此其规划咨询也有着自身的特殊性。在“让旅游综合体成为旅游综合改革战略抓手”一文的基础上，本文从旅游综合体的实质出发，梳理出旅游综合体规划咨询的阶段与关键，供政府相关部门与开发企业参考。 　　“旅游综合体”发展模式的本质解读 　　要搞好旅游综合体的规划咨询，首先必须认清其本质，主要从政府机构、旅游集团和地产企业三大角度，分别解读旅游综合体模式的本质。 　　 　　(一)政府机构角度：旅游综合体是区域综合升级的引擎 　　从政府机构的角度来说，企业若是利用区域土地进行传统住宅开发或单一的景区开发，不再受到欢迎，因其对区域发展的带动作用非常有限。而旅游综合体则不同，一个成功的旅游综合体，将对区域旅游产业转型、相关产业带动、居住水平升级、社会就业拉动、整体形象提升、文化影响突破、城乡统筹推进等诸多方面，产生极大的综合作用。旅游综合体，实际上已成为带动区域综合升级的最好引擎之一。 　　(二)旅游集团角度：旅游综合体是旅游投资模式的新路 　　从旅游集团的角度来说，单一的旅游开发一般都是长线回收结构。而在旅游综合体的构架下，旅游地产成为旅游开发的短线巨大效益，为旅游项目的持续长线健康发展提供了资金保障，最终获得了一种良性的升级版旅游投资模式——以地产为核心收益支撑的区域旅游综合开发模式，如华侨城、黄山元一大观等。 　　(三)地产企业角度：旅游综合体是地产创新开发的方向 　　从地产企业的角度来说，绝大多数企业在旅游综合体的构架下，依靠旅游的开发，来催熟土地并促其升值，通过地产的开发获取土地增值的巨大效益(部分企业通过项目的操作形成对旅游经营的熟悉及相应的队伍或运营模式，实现向旅游领域拓展的目标)，最终形成了从“传统住宅开发商向旅游休闲地产开发商”的转变，其模式是以旅游为土地升值手段的区域地产综合开发模式，如恒大集团、万达集团等。 　　由此可见，不论是旅游集团以地产为核心收益支撑的区域旅游综合开发模式，还是地产企业以旅游为土地升值手段的区域地产综合开发模式，其实质都是“旅游综合体”的模式——以旅游休闲为基础导向、旅游地产为收益核心、相关产业配套发展的区域土地综合开发模式，其最终将发展成为带动区域综合升级的强大引擎。 　　“旅游综合体”规划咨询的综合梳理 　　根据阶段目标的不同，旅游综合体规划咨询工作一般包括两个阶段： 　　第一阶段，是以获取土地为核心目的的初步策划规划阶段，即“拿地阶段的规划咨询”。 　　第二阶段，是以开发运作为目标指向的深度策划规划阶段，即“开发阶段的规划咨询”。 　　两个阶段的具体特征、实质目标、对话对象、关注重点各不相同，需要进行针对性编制规划咨询方案，才能够取得应有成效。 　　(一)拿地阶段的规划咨询 　　1、阶段特征描述 　　土地作为项目开发的根本载体，能否获取土地是一切具体工作能否开展的决定性前提。从这个意义上说，拿地阶段，是最为关键的一个环节，直接决定着一个项目能否持续操作。 　　此阶段有两个基本要求：一是开发企业自身要搞明白这个项目能不能做，该怎么做，如何获取更好的综合资源条件;二是开发企业要让政府弄清楚这个项目将会怎么做，如何更大程度地带动区域综合发展。 　　2、阶段实质目标 　　此阶段的实质目标，是开发企业在自身搞明白项目能否做、怎么做的前提下，让政府最大力度支持项目的开发，以获取最优化的资源条件、土地条件与政策条件——即土地利润空间最优化。因此，本阶段关注的重点应是土地总体规模、土地性质划分、土地开发强度。 　　3、对话对象与阶段规划咨