南京××房地产营销顾问有限公司涟水房地产市场调研报告.docVIP

涟 水 房 地 产 市 场 调 研 报 告 南京××房地产营销顾问有限公司 2007．12 目录 前言3 第一篇、宏观市场调查研究3 1.1涟水县区域状态分析4 1.2涟水县城市建设规划5 1.3现状用地布局与特征6 1.4城市用地发展方向6 1.5涟水经济开发区概况6 第二篇、涟水县房地产市场状况调查分析8 2.1市场现有项目调查9 2.2区域楼盘调研分析13 2.3未来市场可供给状况16 2.3客户郝蛐形澄?18 第三篇、项目分析及建议20 3.1项目SWOT分析20 3.2户型建议22 第四篇、商铺区域结构调查与分析24 4.1区域商业调查与分析25 4.1涟水商业总体业态特征28 一：前言?? ???? ???? ???? ???? ???? ???? 2007年，国家的各种宏观调控政策好像并没有影响到涟水房地产的火热，由于房地产投资观念的增强使得涟水的房地产市场出现了有史以来供不应求的现象，房价在2007年开始大幅上升，“买房”变成了“抢房”，连空置房也得到了空前的消化。2007年涟水的商品房住房的均价以2200元左右告终。不平凡的2007年成为涟水房价的拐点，市场的火热使开发商的热情高涨。随着国家宏观调控的影响渐弱，前期报规受阻项目在07年陆续开工，还有大量以往闲置土地也开始进入开发期，一夜间，涟水又冒出众多的大盘和新开发商，因此老百姓观望的心理的确是逐渐消散，大多数购房者坚信房价会继续上涨。从市场来看，截止到2007年12月份，2000元/平米的住宅基本绝迹，普通多层的均价在2000元以上，电梯公寓的价格已突破2300元，并且价格还在持续上涨的过程中…… 因此2007年，不论从政府规划设计还是从市场表现来看，涟水房地产市场正面临前所未有的大好局面。从市场的发展趋势来看，持续稳定健康发展仍然是涟水房地产市场今后一个时期的主旋律。 市场宏观调查研究 1.1涟水县区域状态分析 涟水地处江苏省北部，位于淮河下游，全县总面积1676平方公里，总人口103万，辖19个乡镇，11个办事处，1个工业开发区。是远近闻名的“读书之乡，教育大县”，全国商品粮生产基地、全国平原绿化先进县、江苏省级生态家园示范县。 交通。县内有5条省道、3条国道在境内汇合，宁连（南京－连云港）一级公路、同三（黑龙江同江－海南三亚）高速、京沪高速纵贯全县，新长（新沂－长新）铁路、京杭大运河离县城仅25公里，交通枢纽地位已经确立。特殊地理位置和便捷的交通体系，正承南启北、联结东西，现在已经东融上海经济圈、西接胶东经济圈、主欧亚大陆东桥头堡连云港（90公里）只有45分钟的行程，到南京（190公里）需2个半小时，至南京禄口机场行程不到3小时，到大都市上海（450公里）只需4个小时，到北京（780公里）只需8小时。拥有国家四级航道－盐河，北经灌河入黄海，南连京杭大运河入长江，航运能力500吨。县内全面实现县乡道???黑色化。 基础设施：四横四纵”的城区道路布局，横贯城市东西南北，“四横”为炎黄大道、红日大道、常青大道、今世缘大道，“四纵”为淮浦路、涟州路、安东路、金城路。10余条主次干道进一步改变了城市交通状况。“北行政、南教育、东贸易、西工业”的城市格局已经形成。 县内地势总的趋势是西南高，东北低。其中以南部废黄河堤内滩地地势最高，一般都在黄海高程10-15米左右。涟城、保滩一带地势最高，一般在黄海高程14米左右以上，东北逐渐降低。县境东北西北各有一个盆状洼地，真高都在5米以下。县城规划区范围内地形，同样是西南高（12-13米），东北低（7.5米），老城区涟漪湖附近最低，标高仅有7米。 ??????主要资源：农业资源:常年农作物复种面积220万亩以上，是全国粮食生产百强县、全国商品粮生产基地县，常年粮食总产65万吨以上，油料产量8万吨以上。经济作物种植面积80多万亩。全县活立木蓄积量达300万立方米以上，年可采伐量20万立方米以上，森林覆盖率18.7%。 ???? 工业门类比较齐全?? 已形成造、化工、纺织、建材、医药、电子、机械、食品等10多个门类500多个品种的较为齐全的生产体系，其中出口产品50多种。酒业是本县工业经济的支柱，年产白酒达6万吨，啤酒1万吨。纺织工业基本形成纺纱、织布、服装加工一条龙。化学工业主要有医药化工、塑料化工和“两肥”化工。 1.2涟水县城市建设规划 城市规划区范围：为涟城镇、朱码镇(含小李集)镇域范围。规划区面积约200平方公里。城市规划区是城市规划统一管理达到的范围。城市旧区范围：东到金城南路，南至废黄河，西到淮浦路，北至红日大道。 城市建设目标：城市人口(县城)：近期18万人，远期28万人。城市建设用地：近期2l平方公里。远期32平方公里。 人均居住水平：城市居民近期25㎡／人。远期30㎡／人，(2003年现状为21．6