15年开发经营与管理重点记忆.doc

第一章房地产投资与投资风险①按主体【政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资】②按经济活动类型【土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资】③按物业类型【居住物业、商业物业、工业物业、酒店休闲娱乐设施、特殊物业】 2、、商业物业： ①开发-出售模式即建成后分割产权销售越来越缺乏生命力②开发-持有 或整体出售给机构投资者统一持有经营越来越成为一种趋势③更适合作为长期投资④位置对商业物业有着特殊的重要性 3、房地产投资特性 ①②适合进行长期投资③需要适时更新改造④易产生资本价值风险⑤变现性差⑥易受政策影响⑦依赖专业管理 ①开发投资【从取得土地使用权开始，是中短期投资，形成增量供给】②置业投资【对象是已具备使用条件或正在使用的房地产，可是新竣工的商品房，即增量房，也可是存量房，即旧房； 目的一般是：满足自用需要 或 满足投资出租需要】 房地产间接投资 →①房地产企业债券和股票 ②房地产投资信托 ③购买住房抵押支持证券①收益相对稳定，主要受益来源为物业的经常性租金收入②流动性好 5、房地产投资的利弊①较高收益水平②易得金融机构支持③抵消通膨影响④提高投资者资信弊:①变现性差②投资巨大③回收期长④专门知识经验风险未获的预期收益可能性的大小标准差越小风险越小①悲观，收益小中取大②乐观，收益大中取③最小最大后悔值 7、房地产投资风险体现在①投入资金安全性②期望收益的可靠性③投资项目的现性④资产管理的复杂性系统风险①通货膨胀②市场供求③周期④变现⑤利率风险⑥政策政治或然损失个别风险①收益现金流②未来经营费用③资本价值(取决于①②) ④机会成本⑤时间⑥持有期;【周期越长，收益不确定性因素越多，实际收益和预期收益之间差异随持有期延长而加大。 房地产投资三类型 ①收益型【低风险】②收益加增值型【中度风险】③机会型【高风险】 9、风险对投资决策的影响: ①据风险大小确定相应目标收益率②尽可能归避控制转移风险风险与投资组合对相同宏观经济环境变化,不同投资项目收益有不同反应预期收益率=无风险收益率+系统性风险系数*(市场平均收益率-无风险收益率) 风险系数确定折现率理想方法:机会成本加适当风险调整值风险调整值系统性风险系数*(市场平均收益率-无风险收益率) 第二章房地产市场及其运行规律房地产市场①交易当事人②房地产资产③交易制度④促进交易的组织机构 城市土地归国家所有，地方政府代表国有土地所有者，垄断国有土地使用权出让市场。开发商根据自己的特点、实力、经验，其经营方针有很大差别，有的开发商将开发风险分散于不同的物业类型和地点上。 2、房地产市场垄断竞争关系 → 因房地产具有明显的不可移动性、异质性、市场集中度低, 存量房交易多为分散家庭，市场结构竞争多与垄断；新建住房市场，如果同一区域开发少，垄断多与竞争； 3、不同房产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户等方面存在较大差异，需分子市场。 4、一级市场 →土地使用权出让 二级市场 →土地转让、新建商品房租售 三级市场 → 存量房交易 5、房地产供给指标 1）新竣工量 2）灭失量 3）存量 存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量 4）空置量 5）空置率 空置率=空置量 / 同期存量 6）可供租售量=上期可供租售-上期吸纳量+新竣工量 7）施工面积 8）新开工面积 9）平均建设周期= 房屋施工面积 / 新竣工面积 10）竣工房屋价值 6、房地产需求指标： GDP、人口数量、家庭人口规模、就业分布、就业人员数量、家庭可支配收入等 7、房地产交易指标 1）销售量 2）出租量 3）吸纳量 = 销售量 + 出租量 4）吸纳率 5）预售面积 6）房地产价格 7）吸纳周期 可供租售量全部被市场吸纳所花费时间 8）、房地产租金 9）价格指数 8、市场监测与预警指标 1）土地转化率 =新建商品房预售和销售面积/当期土地规划建筑面积 2）开发强度系数 =房地产开发投资/ GDP 或固定资产投资 3）开发投资杠杆率 4）住房可支付系数 5）住房价格合理指数 6）房价租金比 7）量价弹性 8）住房市场指数 9）消费者信心指数 9、房地产市场区别于一般商品市场的特性： ①市场供给短期缺乏弹性，市场供给具有异质性，导致市场供给垄断性②市场需求广泛多样③交易复杂④价格与趣味密切相关⑤广泛的外部经济性⑥市场信息不对称 10、房地产市场功能:①配置存量房地产资源和利益.②显示市场需求变化③指导供给适应需求变化.④引导需求适应供给变化⑤指导政府制订科学的土地供给计划 ①供需因素影响，尤其以金融相关因素变动最关键②市场信息不充分，供需不均衡调整存在时滞③政策因素影响④制度因素影响⑤生产时间落差，季节性调整 12、房地产自然周期 一阶段 →始于周期谷底,空置率达到峰值,