物业管理理论与实务(第三版)-01章习题解答.docVIP

第一章 绪 论 什么是“物业”? 什么是“物业管理”? 物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥其功能而配置的设施设备等。 我国2003年9月1日实施的《物业管理条例》对物业管理下了这样明确的定义：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。” 2、根据物业的特点说明物业管理服务的必要性 房屋作为不动产，具有空间的固定性、使用的耐久性、个体的差异性和价值的高额性，因此，物业管理服务相应表现出专业性、持续性和可靠性的特征。 1）专业性 物业管理并非人们想象的那么简单，并不仅仅是扫扫地、看看大门而已。不要说建筑物本身的结构方面的复杂性，仅那些保证人们正常生活方面的给排水系统、供电系统、电梯系统、消防系统、中央监控系统、空调系统、弱电系统等，就决定了物业管理非专业人士莫属。 2）持续性 房屋从竣工交付使用一直到破损不可恢复，以致废弃，整个使用过程就是物业的使用年限。在物业整个使用过程中，要全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损，尽可能地延长物业的使用年限，就必须加强对房屋及其附属设施设备的技术管理，经常地、及时地对其进行维修养护。 3）可靠性 物业作为一种耐用品，其消费与投资并存的特征是绝大多数耐用品所不具备的。其他耐用品或是纯粹的消费或者是纯粹的投资。而房屋的这个特征由于来源于它的物质形态不易灭失而且供给弹性低，所以有保值、增值的特征。 3、简述物业管理市场的构成？ 所谓物业管理市场，是指“物业管理服务”作为一种“商品”进行交换的市场。但所交换的对象——物业管理服务，是一种特殊的商品，即无形的劳务。它不同于房地产交易市场上交换的有形商品——以房屋和土地作为物质载体的各种房地产产权。物业管理市场作为房地产市场体系中一个子市场，是介于劳务市场与房地产市场的一个边缘性市场。 在房地产市场交易中，主要存在两种交易形式：出售或出租。因此，物业管理市场的架构依据出售和出租的物业不同而有所差异，见图1出租房屋的物业管理市场架构和图2出售房屋的物业管理市场架构图示： 聘用 改聘 交接 图1出租房屋的物业管理市场架构图示 图2 出售房屋的物业管理市场架构图示 从图1和图2的比较中可以看出，当房屋的产权经交易发生转移后，其物业管理需求主体也随之发生了变化。不管是哪种形式的需求主体，实际上都存在着一种关系，即委托—代理关系。 4、从“委托―代理”的角度，简述企业如何控制服务质量? 所谓“委托”，是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。委托关系之所以能够成立，是因为受托人能够解决委托人在生产、生活中不能自己解决或自己处理不好的事务。 所谓“代理”，是代表他人从事某项活动。根据我国《民法通则》第63条的规定，代理是“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为”。 在物业管理实践中，“权在业主”的原则是不能动摇的，所以在物业管理的委托—代理关系中，是通过合约关系来体现的。 以现代物业管理体制中最具代表性的住宅小区为例，可以勾画出以下代理链图示。 服务提供 ↓ ↑ ↓ ↑ 聘请 图3 委托－代理链图示 5、简述物业管理的发展趋势 未来的物业管理市场，应该是一个能提供不同模式、不同风格、不同类型、不同层次物业管理服务的市场，以便房地产开发企业或业主们，能够在这个市场上购买到最合适的，但不一定是最贵的“物业管理服务”。 概括起来，发展趋势可能表现在以下几个方面： 1）物业公司品牌化; 2）从业人员职业化; 3）服务模式多元化. 业主 物业管理企业（B） 物业管理企业（A） 物业公司/专业公司操作层员工 众多小业主 物业公司/专业公司管理层员工 业主大会 物业公司/专业公司 业主委员会