首创佛山奥特莱斯商业项目-商业项目策划定位报告.ppt

THANKS 南 西 北 停车位 如图所示：停车由主入口进来向两侧分散停车并一部分进入地下停车场,也可由辅助入口直接进入地下车库 设计建议 地下停车场入口 地下停车场出口 辅助入口 主入口 灯光的渲染对于营造购物环境十分重要。可以利用强烈的灯光感染力刺激消费，橱窗内产品需要调整投射光和漫射光比例来表现商品的立体感。建议项目灯光设计立意于明亮、自然的设计效果。 商场的内饰要设计师深刻理解玩过荟萃和浪漫主题的内涵以及其他主题的内涵，结合本案外立面造型，具有独特的性格。 内部装修建议 设计建议 外部装修能够在完成基本引导功能的同时，尽量新颖别致。根据卫生间空间情况，可考虑设置化妆间，使项目在细节之处体现人性化特点，满足年轻人时刻“变装”的需要。此外，卫生间地面采用防滑地砖，墙面采用抛光砖或瓷砖，洁具为知名高档品牌，石材水台、洗手盆和小便器为感应式。 通过整体的打造，服务的针对性，赢得更多年轻消费者的青睐。 外部导视及门板设计 干手器 化妆台 卫生间 设计建议 本项目可设置此类导示牌,附上楼层平面图、铺位号及店铺名称，便于客户寻找店铺。此外，还可设置个别展示面较差的店铺的单独引导牌。尤其是项目南侧的大型店铺，可视性较差，尽量通过导视性的指引给其创造更佳的推广作用。 导视系统 设计建议 可为商户提供统一店招位置，经商户申请，发展商审核同意后，在适当的位置由商户自行施工完成店招；招牌的预埋件由发展商完成，招牌所需用电将从商户租赁区线路或配电箱接入，但商户需将招牌照明方式及用电量书面通知甲方，店招施工前须将施工图报甲方批准后实施，有关店招的所有手续、连带责任及费用由商户自理，如在施工过程中对物业现有的建筑造成损害，商户负责修复或给予补偿。 通过给租户的设计任务书，让租户在业主可控的范围内进行一些动感、时尚的设计； 招牌位 设计建议 立柱式广告 柱面的包装建议采用直接喷涂或灯箱的形式，前期可作为吸引商户入住的附加价值赠送给商户，后期在项目逐步成熟之后，可作为广告位出租给商户，为商户提供展示的平台。当然，引入一些时尚的动感图片（动漫图片）可以起到与周围更好的融合。 内部广告位 设计建议 站立式广告位 在项目内可设置站立式的广告柱体，可作为引导消费者的公益性指示系统的一部分，也可作为广告位进行出租。建议设置在扶梯上下客区附近。 挂旗式广告位 在项目内的中庭内建议设置挂旗式广告位，以营造良好的商业氛围。 内部广告位 设计建议 考虑到商业项目的展示性，一般都会充分利用建筑的外立面设立广告位和LED屏，从而扩大项目的展示性，并提升项目的商业价值。广告位的设置能够使消费者更加了解项目的具体位置，带动消费者前来本项目。本项目应该通过LED屏的设置，将项目内部的时尚活动引导到室外，争取内外互动。 外部广告位及LED屏 设计建议 项目商业部分在交房时按照毛坯交房，各种能源如水、电、燃气等接口预留在店铺内部即可。 在商户进行店铺的二次装修时，店铺周围需用围挡将其隔离开来。如商户可自行将现场围挡设计并搭建起来，则发展商可对其设计方案进行审核，尺寸则以从地面到天花，并以店铺的外延作为分界线；如商户没有自己设计的意愿，则可要求其按照发展商的统一设计方案进行搭建即可。建议发展商规划统一的围挡，这样可尽量体现项目的商业特点，营造良好的时尚氛围。 内部围档建议 设计建议 【五】项目运作模式建议 合作开发 租赁模式 保底+扣点 综合建议 有利于吸引有一定资金实力、具有相关领域开发建设、丰富运 营管理经验的投资机构共同进行项目开发，强强联合，减少项 目直接投资，降低开发风险； 合作双方利益分享，风险共担，有利于项目长期稳定经营，降 低解约风险；项目运营的成功将会引起开发商收入新的突破。 S 收益分成方式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了 引入大型的品牌主力商户，会出现让利的可能性，对开发商来 说存在一定的收益损失。 运营收入的波动使开发商收益具有不稳定性，财务核算控制的 复杂性，需要投入更多成本。 W 对于合作模式我司建议考虑大型主题馆，如动漫乐园、儿童职业体验中心等。 模式一 合作开发模式 开发商与运营商合资、合作开发或以土地参股，收益分成。 合作开发 模式二 租赁模式 以租金标准对外出租，对于租户来说前期经营存在一定的经营 风险，但是对于开发商的稳定收益较有保障，而且容易控制租 金收取的固定性。 财务结算方面，租金模式相对较为简单，结算有固定标准，对 于财务控制方面比较有利。 S 租金模式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了引入 大型的品牌主力商户，在租金方面会出现让利的可能性，对开 发商来说存在一定的收益损失