中南MALL可行性分析.doc

中南“摩尔”（mall）、中南国际商城 财务分析报告 咨询资质：甲 级 发证机关：湖南省科技咨询协会 湖南省新世纪经济专家咨询有限公司 2004年12月 第一章 总 论 一、项目名称 中南“摩尔”(Mall)、中南国际商城 二、项目的由来及背景 大型购物中心，这种被认为21世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革，全国各地建“摩尔(Mall)”是近年引人注目的商界现象。大型购物中心的英文名称是SHOPPING　MALL，又简称MALL。音译“销品贸”或“摩尔”，是指包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区20％以上；亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。我国的大型购物中心有两个起源，一是上世纪90年代中期，和记黄埔、长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购物中心，如国贸商城等。二是传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等 中南SHOPPING MALL同样是一个复合商业业态，它集多种功能于一体，代表着一种新的、符合人性需求的高尚生活方式，是一种先进的商业业态聚合，代表着未来生活的发展方向。根据MALL设立的条件，长沙市2003年GDP为928.2亿元，人均GDP为15000元，2004年可突破1000亿元，人均GDP将超过MALL设立要求的人均15000元。可以说，长沙市己步入SHOPPING MALL时代，而中南SHOPPING MALL的建立，必将引导这一时代的朝流。 中南国际商城位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。该处是长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在距该点3公里的区域内，有长沙市常住人口约30万；这里有京珠高速与机场高速的交汇点，是联接长沙五大商圈的核心区域，长沙五条主干道即人民路、展览馆路、劳动路、八一路、五一路的东部交汇中心，地处进出长沙最快捷的交通要道。高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。中南国际商城西邻高桥大市场，附近还有三湘、南湖、马王堆、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的扎堆效应，商业覆盖人民路、雨花大道、二环线、火星大道等。周边是收入水平较高的居民小区。 三、项目概况 该项目占地270亩，总投资12亿元，地上总建筑面积40万平方米，地下总建筑面积15万平方米，其中，商业面积30万平方米，由大型专业市场、大型超市、购物中心等商业业态构成，并配套有公寓、写字楼、仓储25万平方米，停车位5000个，集购物、休闲、娱乐、餐饮美食、健身、旅游于一体，打造中南地区目前规模最大、功能配套齐全的现代化商业中心。 四、项目投资单位基本情况 本项目由天润五江房地产开发有限公司投资开发。公司注册资本2000万元，为本项目开发共准备了资本金4.2亿元。 五、项目的经济地理位置选择 1、项目经济位置 中南“摩尔”(Mall)、中南国际商城位于芙蓉区与雨花区的交汇地带，处于长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。该项目将受到各级政府的大力支持。 2、项目地理位置 项目地理位置位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。具体来说，项目东邻火星大道，西邻马王堆路，南临火焰路，北接 路。 3、项目周边环境 项目东北面是芙蓉区政府所在地，项目东面则是规划待建中的专业汽车市场，北面是在建中的浙江服饰博览中心，西面则是高桥大市场，南面为东风汽车专卖店及高桥市场拆迁安居房及门面。 4、项目交通环境 项目所在地交通通达，进出方便。南有雨花大道，东有火星大道，北有人民路，西有二环线。与其紧邻的马王堆路年内即将拉通，火焰路及 路也将随着项目的展开而拉通。公交线路有121、122、103、143、158、301、348、603等8条线路通项目所在地。 5、项目配套设施 与项目配套的设施包括水、电、气、通讯、绿化带、停车场、公厕等 六、项目的主要经济技术指标 1、规划总用地面积：18.15公顷 2、规划道路总用地：2.95公顷 3、有效总用地： 15.14公顷 4、规划总建筑面积：55.89万平方米 5、其中：