兰考房地产调研报告.docx

兰考县房地产市场调研报告城市发展简况（一）城市简介兰考县隶属开封市，位于豫东北部边缘，为开封、菏泽、商丘三地的交界地带。北依黄河，东临山东，辖16个乡镇、1个产业集聚区管委会，451个行政村，总人口80万，县城人口约16万，总面积1116平方公里，耕地面积105万亩。兰考东临京九铁路，西依京广铁路，陇海铁路穿境而过，220、310、106三条国道在县城交汇，连霍、日南两条高速公路在兰考交叉而过，并与阿深高速公路联网，形成了四通八达的交通网络。正在规划建设的郑徐高速客运铁路专线在兰考规划有客运站。兰考是全国商品粮基地县, 全国绿化模范县，林木覆盖率达20.16%，林木蓄积量300万立方米，被称作的“泡桐之乡”，全县有农桐间作面积50万亩，利用泡桐作原料生产的古筝、琵琶等民族乐器和高档家具。（二）城市发展方向根据2010年12月份完成的《兰考县城市总体规划（2010~2030）》，规划结合兰考实情，把兰考定位为国家重要廉政教育基地，河南省重要的桐板材加工、小型起重吊装机械生产基地，河南省重要的农业生产和农副产品深加工基地。规划近期至2015年，城市人口20万，建设用地规模23.5平方公里，人均117.5平方米；中期至2020年，城市人口26万，建设用地规模29平方公里，人均111.5平方米；远期至2030年，城市人口39万，建设用地规模41.3平方公里，人均105.9平方米。（三）兰考产业聚集区韩村新型农村社区位置（本次调研地块的范围---韩村新型农村安置社区改造项目）【规划图】【现状图】产业聚集区办公楼项目所在区域项目旁待建铁路地道项目所在地村庄建筑项目附近烂尾工程“福临银基服装工业园”产业聚集区办公楼对面的中州御府项目（1）基本情况本次调研考察的韩村社区在位于兰考县城南，距离县城内地图上直线距离约2公里的位置，按现有道路通行约5-6公里，地块紧邻陇海铁路沿线，目前规划地块内待建铁路地道涵洞一处（机动车双向2车道，双向非机动车人行路2车道）项目地块内有需要拆迁安置的韩村社区一处，目前含3个自然村约200余户（600余人）需要安置补偿后，原地还迁。项目内另有部分农田，林木，以及横穿地块的高架高压线一处。按照《兰考产业聚集区韩村新型农村社区详规2012-2020》的规划，本项目区域内用地规划：（2012-2020）住宅用地占12.68公顷（约190.39亩）公建用地占3.31公顷（约49.69亩）道路广场用地占2.61公顷（约39.19亩）绿化用地占3.19公顷（约47.9亩）合计21.79公顷（约327.17亩）主要经济指标:项目单位指标总建筑面积万/平方米29.11住宅万/平方米27.14配套万/平方米1.97规划用地总面积万/平方米21.79规划居住户数划期末人口人6090容积率-1.3按《详规2012-2020》规划，韩村新型农村社区主要分两部分开发：近期建设开发用地部分5.8万平方米（约87亩），远期开发用地15.98万平方米（约240亩）（2）拆迁部分 按照《详规》的规划，近期开发用地部分共5.8万平米，容积率1.3，需要拆迁安置600余人，按人均30平米的基本住宅补偿标准，需要近2万平米安置房，而据《详规》测算的容积率核算的首期开发总建筑面积约7.6万平米，剩余商品房部分约4-5万平米，即需要将首期项目的1/3多部分进行还迁安置，剩余为可售商品房。另据产业聚集区接待的王姓联系人介绍，此部分地块土地出让费用为大约31万/亩（含拆迁安置费），这部分土地出让金如有意可以和领导详谈。（3）基本成本测算 韩村项目首期工程的基本成本，据王姓联系人介绍，当地还迁工程的基本土建成本是600多元，按2万平米测算，大约1200万元；总建筑面积7.6万平米，仅建筑施工总投资约5千万元，土地按30万/亩核算，土地出让金约2600多万，总投资在8-9千万元。二、兰考县土地成交信息（参考）出让时间序号土地信息土地用途土地面积（公顷）出让年限（年）成交价（万元）亩均单价（万元/亩）20121考城路北住宅7.0047025302420122G106西住宅2.04337055017.920113兰考产业集聚区中州路南侧住宅6.66677012011220114铁路南侧（东立交桥南西侧）工业1.41695023611.1320125迎宾东路工业2.5673502486三、兰考县房地产市场情况（一）房地产市场整体状况1．兰考市场项目较多，目前有大大小小在售和已亮相待售项目二十多个，市场竞争激烈。2．目前社区仍然以地热温泉作为暖源。3．价格方面，兰考市场楼盘均价多在2400-2500元/㎡之间，价格较高项目售价达2800元/㎡左右，而较低端项目均价可低至2000元/㎡。价格方面梯队逐渐拉开，部分项目开始注重产品打造及营销造势，为实现较高的