高铁对沿线房地产的影响.docxVIP

1、新干线简介日本四面环海，国土大部分为山地，人口和产业集中于沿海岸线的狭长平地上。由于这一特殊的地理条件，铁路作为重要交通工具的铁路，在旅客运输当中起到了重要的作用。日本在1930年末所做的修建高速铁路的构想和规划的基础上，重新提出了在东京一大阪间的太平洋海岸地带修建新的高速铁路的设想。但当时以美国为首的世界工业国家，铁路的地位正在被航空和汽车所代替，属于“夕阳产业”。在这种状况下，投入巨大的资金来修建新的铁路，在日本国内引起了强烈的批评，被认为是错误的工程。1964年的东京奥运会开幕前夕运营的这条铁路被命名为“东海道新干线”，从东京一大阪约550km的距离只需3h10min，现在仅需2h30min的时间了。日本于1970年制定了《全国新干线铁路扩建法》并且确定了总长约为6000公里的新干线铁路建设基本计划。1971年，东北新干线和上越新干线动工;1982年通车;2011年，偏居一角的九州新干线将修建至博多与山阳新干线连通，鹿儿岛中央～新大阪直通运转开始;2015年，新干线将延伸至北海道的札幌。至此日本四岛被新干线全部连接到了一起（具体规划见图5）。目前，新干线铁路的旅客运输量达到了70亿人，相当于每个日本人乘坐新干线铁路50次以上。新干线铁路为乘客节省了大量的时间和费用，提高了舒适性，也给沿线带来了更多的商业活动。以东海道新干线铁路为例，1963-1973年间，商业旅行和出差较多的东京一大阪间的乘客就增加了260% ;观光游客较多的东京一京都间同期增加了360% 。北陆新干线铁路开通后，乘坐新干线的人数也增加了25% 。据调查，东海道新干线和山阳新干线，每年约有乘客2亿人次.日本高铁分布图?数据来源：UIC2、新干线对日本经济的影响?总的来说，高速铁路对经济增长和社会发展的良性影响是一个不争的事实。1955年，日本国民生产总值刚到240亿美元，只有美国的1/7;人均国民生产总值为269美元，只是美国的1/9。1964年建成高速铁路“新干线”之后，不仅在8年时间内收回全部投资，而且使日本经济结构整体转型。这一转型使日本人均国民收入达到1560美元水平，成为一个超过英法德、仅次于美国的世界经济强国。到1970年初，新干线使日本的人均收入比建新干线之前提高了近6倍。3、新干线车站附近是房地产投资的热点区域新干线使其沿线区域的人口有了显著增加，就业率上升，经济飞速发展。这一切促使了该区域房地产的蓬勃发展。新干线的存在使其沿线，尤其是车站附近，的人口和活动有了显著的变化,比如通向仙台、岩手的东北新干线1982年开始运行后，沿线城市的人口增加30% 。Nakamura 和 Ueda (1989) 调查了新干线沿线33个区域从1975年到1985年的变化。他们对比了6个有新干线车站和4个没有新干线车站的地区人口的变化（见图6），发现新干线车站是该地区人口增长的主要原因，并且有快速线到达的车站附近人口增加更多。但是，有新干线通过而无车站的区域人口反而减少了。因此，高速铁路车站附近是建立楼盘的合理位置，如果该车站有快速线达到那就更为理想了。6个有新干线车站和4个没有新干线车站的地区人口的变化?数据来源：Nakamura 和 Ueda (1989)4、新干线导致产业结构的调整新干线的建设带动了日本土木建筑、原材料、机械制造等有关产业的发展，促进了人员流动，加速和扩大了信息、知识和技术的传播，从而带动了地方经济发展。1975年新干线从大阪进一步延伸到九州后，冈山、广岛、大分乃至福冈、熊本等沿线地带的工业布局迅速发生变化，汽车、机电、家用电器等加工产业和集成电路等尖端产业逐步取代了传统的钢铁、石化等产业，促进了日本产业结构的调整。通向仙台、岩手的东北新干线1982年开始运行后，沿线城市企业分别增加45% ，地方财政收入明显增加。在一个比较系统的研究中，Nakagawa (1990) 发现有新干线车站城市的平均就业增长率为1.8，而没有新干线车站城市的平均就业增长率仅为1.3?。新干线沿线城市调查?数据来源：Nakagawa (1990)5、新干线对偏僻地区房地产的影响随着新干线交通网的形成，人们的活动范围扩大了，文化交流也更加活跃起来。新泻县浦佐町是个典型的山村小镇，只有2万多人，但吸纳来自世界各地学生的国际大学就设在这里。由于北陆新干线在浦佐设了车站，国际大学的教员不论是到新泻还是东京，最多只需1小时，生活不受影响，而这里的自然环境在城市是享受不到的，所以大家都意愿到那里教学，国际大学聚集了一大批高水平的人才。因此，浦佐也成为了一个地产投资热点。因此，新干线对日本社会和经济发展有显著的良性影响，而社会和经济的发展也推动了沿线房地产业的蓬勃发展。新干线附近的土地价格开通后比开通前增加了67% （Nakaraura Ueda ，1989)。高铁对