商业地产_重庆现代广场整体商业运营方案.pdfVIP

重庆现代广场整体商业运营方案 第一部分：前 言 1． 背 景 · 重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司(以下简称 “国资委”)在江北区观音桥商业步行街所属项目“现代广场” 为大型综合性商业项目，共分 A、B、C、D 四个区域。本方案另 综合考虑原观音桥农贸市场纳入整体规划之中，共有商业（裙楼） 建筑面积约 234722 平方米（未含农贸市场部分）。 · 重庆盎然实业有限公司与国资委共同协商，就上述项目的 商业部分（以下简称“本项目”）拟共同出资合作运营。特出具 本报告以确立本项目的宏观运营方略。 2. 目 的 · 研究并评估本项目的商业经营潜力； · 为本项目确立可持续发展战略和运营方略； · 就本项目的影响因素预以评估并确立新的规划思路； · 评估本项目未来的投资、经营、回报前景及整体投资收 益。 3．方案设计的出发点 · 以长、中、短期目标相结合，并以资源系统整合为目标， 确保本项目能成为未来北部商圈的新龙头企业，重庆、乃至西南 地区的知名企业。 · 方案设计中期望通过高远战略和大手笔，以期拉动观音桥 商圈的升级和商圈整体价值。 · 方案设计是充分考虑了资产的保值和增值的长期效益，尽 量回避因急功近利而损害整体效益和整体商业价值的体现。 · 方案的系统设计中充分考虑了操作和实施的可行性和可操 作性。 · 因项目原规划、设计、内外交通组织等存在致命性的先天 性缺陷，加之资产关系错综复杂，因而，在方案设计中以盘活和 提升项目整体商业价值的出发点，增加 了投资和实际操作的复杂 性。 · 本方案尽可能结合项目本身与商业大环境，商业发展趋势 等宏观和微宏因素而规划和定位。 4．说明 · 因时间原因，市调方法略显单一，市场的详尽调研尚不够 充分。因此，实操部分及市场资料部分在未来运营中会加以针对 性调查。 · 本方案着重于战略性设计，加之有关项目的诸多细节了解 尚不够充分。因此本方案尚有不完善之处，有待进一步完善。 · 项目的实际运营是在较系统的机构组织和各专业分工形成， 因此有关物业规划、招商组织、企业文化、管理理念、营销推广 等各内容上需在战略方向的指引下分别策划和实施，本方案尚未 能就此做具体描述。 · 本项目中有关投资和经营的相关数据为概算，加之细节不 充分而不够精确，未来的各专项投资将另行分类预算。 第二部分： 市场研究 1． 国民生产总值（GDP） · 总体特征：重庆市的经济在近年保持了连续高速增长的良 好势头，1997 年~2004 年期间，重庆地区生产总值增速高于全国 平均水平，比直辖前水平翻了一番。2004 年重庆市国内生产总值 达到 2665 亿元，比上年增长 12.2%。 · 1997 年 6 月 18 日，重庆直辖，使重庆从经济发展，城市 建设、区域影响力和综合竞争能力等综合方面均得以飞速发展。 国家于 1999 年开始实施的西部大开发政策，使作为西部重镇的 重庆发生了翻天覆地的变化。重庆享有的地方政策和大规模的固 定资产投入促使重庆成为在全国具较强影响力和代表意义的经 济重镇。 · 但是，从经济规模上看，重庆与国内经济发达地区和一线 城市在经济规模上仍存在着较大差距。在西部十二省区中经济总 量排在四川、广西、陕西、云南之后，居第五位。增长率在西部 排第六位。 2． GDP 的构成