中外房地产投资信托基金_REITs_研究文献综述.docx

架银行业效率提升，错配社会要素资源，危及社会稳定，干扰政府宏观经济调控，倒逼“影子银行”监管失控，凸显我国房地产投融资制度缺陷所在。传统间接融资模式面临冲击，以市场证券化为主的直接权益融资模式方兴未艾，市场投融资体制多元化、多层次特征初见端倪。因此，我国大力发展ＲEITs有利于开拓金融投资渠道、分散房地产投资风险、确保房地产价格理性回归和培育新的房地产业务模式。本文通过对房地产投资信托基金ＲEITs的文献综述，为探索ＲEITs在中国的发展路径，ＲEITs在我国的制度移植提供参考，对加快房地产投资信托基金本土化，促进我国房地产金融投融资制度创新具有较强的现实意义。一、国外研究文献综述20世纪80年代，ＲEITs逐渐引起了美国学者的关注，关于ＲEITs的理论研究如雨后春笋般快速发展，主要集中在以下几个方面:ＲEITs的组织结构的效率性、ＲEITs的债务政策、ＲEITs的市场表现、ＲEITs的委托代理问题、机构投资者对ＲEITs业绩的影响等，这些为ＲEITs研究的进一步丰富夯实了基础。热点综述中外房地产投资信托基金(ＲEITs)研究文献综述对外经济贸易大学公共政策研究所丁建臣徐捷张维摘要:拥有60多年历史的房地产投资信托基金(ＲEITs)，作为房地产资产证券化的金融创新方式，已经成为促进我国房地产企业投融资制度创新的路径选择。本文旨在通过系统地梳理国内外ＲEITs的相关研究文献，不仅为ＲEITs在我国有效制度移植提供政策参考，而且对促进房地产投资信托基金本土化，防范和化解房地产泡沫风险，强化和改善政府宏观经济运行调控，均具有较强的现实意义。关键词:ＲEITs;文献综述;现实意义房地产投资信托基金(ＲEITs)源于美国，1960年颁布的《国内税法典》和《房地产投资信托基金税法》，1986年出台的《税收改革法案》，正式确认了这一新型的投资工具在美国的法律地位和市场发展空间。截至2009年，全球共有34个国家和地区建立了ＲEITs市场。2005年12月我国内地首只ＲEITs———广州越秀房地产投资信托基金正式在香港联交所开售。2008年12月国务院颁布“金融国九条”，首次提出ＲEITs可作为拓宽企业融资渠道的融资方式之一，2008年12月国务院“131号文件”中，再次提出了我国发展ＲEITs的必要性。ＲEITs制度涉及较为复杂的制度设计，本文拟对ＲEITs特征进行系统分析，考察国外ＲEITs运行的绩效，为ＲEITs制度在中国的移植提供政策参考。房地产业风险积聚，挑战我国经济升级和社会转型。高房价不仅彰显人力资产贬值，而且绑1.关于ＲEITs制度安排的效率。ＲEITs如果要享受免税主体的地位需要受到一系列制度的约束，部分学者针对ＲEITs制度约束的效率展开了深入的研究。Gyourko和Sinai(1999)利用模型数据化ＲEITs制度的两个优势和一个劣势，优势是ＲEITs可以节省ＲEITs市值5%～8%的税费和避税研究支出，劣势是ＲEITs需要分配应税收入的90%，并为以后的投资募集资本，其费用约为市值的2.5%，两项净节省成本约为ＲE-ITs市值的2.5%～5.5%。2.关于ＲEITs的委托代理问题。ＲEITs的制度安排中，涉及由聘请外部顾问过渡到内部设置管理机构的运行管理中如何规避委托代理问题。Schulkin(1971)指出外部管理型ＲEITs存在股东和管理者之间的委托代理问题以及严重的利益冲突。关于使用顾问产生的代理成本问题，362013年第54期(总第2542期)37Han和Wang(2003)认为内部管理的ＲEITs要比远高于法律约定的下限。Wang，Erickson和Gau外部管理的ＲEITs的代理成本更小。Cannon和(1993)首先指出，ＲEITs的分红政策并不受限于Vogt(1995)研究了1987～1992年间42家公司应税收入90%的限制，在他们的样本期间，ＲE-的样本，结果表明，使用内部顾问的ＲEITs股票ITs平均支付了应纳税收入165%的红利。Brad-表现胜过使用外部顾问的股票表现。Capozza和ley，Capozza和Seguin(1998)同样指出在样本期Seguin(1998)针对1985～1992年间的样本进行间，ＲEITs分红平均支付了其净收入的2倍。至研究也得出同样的结论，他们还发现使用外部顾于ＲEITs支付高额股息的动机，Wang，Erickson问型的ＲEITs通常比使用内部顾问型的ＲEITs和Gau(1993)认为，如果迫使管理者支付更多的有更高的杠杆并支付更高的贷款利率。红利，他们将不能在随时可能遇到的合适的项目3.关于ＲEITs投资的多样化的效率。传统中进行投资。为了能投资于新的项目，管理者将理论认为ＲEITs如果想要保持稳定的收益，应将不得不发行新的债券和股票。当一家ＲEITs发投