2010房地产调控政策全面收紧分析.pdfVIP

众厦地产战略研究中心 政策研判：房地产调控政策全面升级解读分析 “两会”过后，针对全国普遍性房价持续上涨，投机氛围升温，中央政府打出了更为坚决和严厉的调控组合拳。 一、2010 年 4 月 14 日，中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的 政策。具体是： 一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个 人房产收益的有关税收政策。其中，规定差别化住房信贷政策如下： 1、对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%； 2 、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍； 3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用 住房和限价商品住房供应。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品 住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70% 。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。 三是加快保障性安居工程建设。确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、改造各类棚户区 280 万套的工作任务。 大力发展公共租赁住房。 四是加强市场监管。 二、继 4 月 14 日宣布提高二套房贷首付比例和利率1.1 倍政策后，国务院于 4 月 17 日通知要求：商品住房价格过 高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明 或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。有迹象表明：个人住宅消费税近期将试点开征，重庆 试征方案已获决策层批复，以在住房保有环节上征税的可能性很大，新的房地产税暂行条例很可能在上半年出台。 全面收紧房贷政策出台背景分析及观点： 一、由于流动性泛滥，投资渠道过窄，国内楼市房价过快上涨、泡沫严重是伴随经济发展的必然现象。 去年底以来，官方一直力图控制住房价、防止资产泡沫，但中央一系列调控楼市政策效果并不明显。有数据显示， 北京一季度住宅成交均价达 2.5 万元人民币，五环内新盘均价上破 3 万元人民币，深圳关内住宅均价高达 3 万元， 上海房价在超越东京。武汉、南京、杭州等长三角区域领涨城市，多个楼盘单价年涨幅超过 150%。房价飙升引发 的贫富悬殊和对市场风险的担忧日益加剧。 加之一季度 CPI(居民消费价格)只增长了 2.2% ， 3 月份 CPI 只增长了 2.4%，环比下降了 0.7%，说明通货膨胀仍在 可控之中，物价上涨温和，此前对 CPI 接近 3%将会引发加息的猜测落空。因此在经济全面回暖情况下，境外赌人 民币升值和境内通胀预期下的投资热钱双双流向楼市。3 月下旬开始，楼市再次火爆，依旧高速运行。排队抢购比 比皆是，买房像买白菜，各地房价屡屡超越2007 年时最高水平。在本次“双杀”政策出台前，根据国家统计局的 统计结果，中国 70 个大中城市房屋售价 3 月份上涨 11.7%，海口房价甚至增长了 64.8%；购房个人按揭贷款增长 了 120%。 Page 1 of 4 Page 1 of 4 众厦地产战略研究中心 二、政府此次全面收紧二套房贷政策，调控房地产市场政策力度史无前例。 本次政策的出发点，显然是要解决去年四季度以来，一、二线城市房价上涨过快过猛，投机炒房情况突出，楼市 泡沫日益严重的问题。而上一次大幅收紧房贷政策，是 2007 年 9 月 26 日，针对当时高烧不退的楼市，国家采取 措施，提高二套房首付比例至四成，同时贷款利率定为基准利率的 1.1 倍。 相对而言，本次政策措施相较更为严厉和细化。不但对首套、二套及多套购买住房的首付款比例逐次抬高，还规 定在一些房价