尚美佳-玺园全程营销策划纪实.pdfVIP

玺园 玺园 玺玺园园 品质，向金地看齐 品质，向金地看齐 品品质质，，向向金金地地看看齐齐 ——玺园全程营销策划纪实 ——玺园全程营销策划纪实 ————玺玺园园全全程程营营销销策策划划纪纪实实 玺园 玺园 玺玺园园 ——生长于历史中的林湖大宅—— ——生长于历史中的林湖大宅—— ————生生长长于于历历史史中中的的林林湖湖大大宅宅———— 基本数据 基本数据 基基本本数数据据 经济指标： 经济指标： 经经济济指指标标：： 项目占地面积：90753.79平方米 总建筑面积：250000平方米 建筑密度：18% 容积率：2.5 绿化率：47% 建筑类别：小高层、高层 建筑结构：框架结构 玺园位于南昌的南大门南昌县莲塘镇，项目东侧是规划中的莲塘大道，西侧为澄碧 东路，南侧为站前路 前期定位策划过程 前期定位策划过程 前前期期定定位位策策划划过过程程 项目前期定位背景： 项目前期定位背景： 项项目目前前期期定定位位背背景景：： 本项目所在的莲塘老城区是南昌市向南发展布局的重要区域，这里经济发达，人口集 中，是南昌首府首县的核心城区。 昌南一直以来就是南昌的南大门，进入南昌的主要入口，加之昌南客运站的开通，交 通更加便利，政府“南延北扩”的城市发展战略势必要将市区人口往昌南方向引导，这对 昌南板块的房地产开发是个非常有力的促动。 2002年，昌南板块横空出世异军突起，与南昌老城区板块、红谷滩板块三足鼎立。时 至今日，昌南板块已是大盘云集、小盘林立，楼盘数量达30多个。 从昌南客运站开始，有正荣·大湖之都、尚南云顶、康城，莲塘镇内有桃源丰景、毕 加索花园、梦里水乡、锦绣365、星云峰尚、汇源华庭、中产国际等，还有银三角处的银 河城和贵都国际花城2个大盘。 昌南板块大盘林立，土地储备庞大，达到2700余亩，相当于南昌市2006年土地量的 1/2，储备土地施工面积达到300余万平方米，接近南昌市一年的总销售面积。（2006年 南昌住宅销售总面积359万平方米） 昌南客运站、银三角区域是土地储备最大的片区，可开发用地都在1000亩以上，占 据昌南可开发用地的78%。其次是莲西片区，达到440余亩。 各楼盘价格、定位同质化竞争相当激烈。 项目位于莲塘老城区，正北面为老住宅区，东面为民星宿舍区，西边为待开发用地， 周边交通、配套等条件优越。 本地块总面积约136亩，基本呈方形南北走向。整个地块地势落差较大。 203棵原生樟树是不可复制的资源，莲塘片区数量最多、树龄最长、保护最好的原生 樟树。 在南昌不可缺的水资源 原生樟树、坡地、人文、湖、老城区构成项目的核心价 原生樟树、坡地、人文、湖、老城区构成项目的核心价 原原生生樟樟树树、、坡坡地地、、人人文文、、湖湖、、老老城城区区构构成成项项目目的的核核心心价价 值点都是对豪宅的支撑 值点都是对豪宅的支撑 值值点点都都是是对对豪豪宅宅的的支支撑撑 项目前期定位的初步方向： 项目前期定位的初步方向： 项项目目前前期期定定位位的的初初步步方方向向：： 1、抓住市场空白点，定位于豪宅住宅市场，打造成莲塘区域标杆性高档品牌住宅。 2、项目的定位要实现合理的开发利润，售价要全面超越周边楼盘的价格。 3、高举高打，成为整个昌南区域的领导品牌，并力争开盘实现全盘皆胜的局面。 前期重大决策： 前期重大决策： 前前期期重重大大决决策策：： 1、打造南昌首个全钢构围合庭院售楼部，集售楼部、1：1样板房、示范庭院生活于一体， 在现场不具备工地