2005年二季度南京房地产市场调查研究报告.docVIP

2005年二季度南京房地产市场调查研究报告 1、抉策地产研究指标体系说明 　　抉策地产研究中心常规研究报告的指标体系包括 市场容量分析、产品结构分析、价格指数、消费者调查、生活指数评价、媒体监测 六大部分。本报告以以上六大指标多角度、立体地衡量南京市房地产市场的现状及发展水平，研究和评价开发企业及其产品（商品房）的竞争力和市场地位，剖析市场的现状、分析市场的未来发展趋势。 　　以上六大指标构成全面考量某区域、某楼盘发展水平、市场地位及市场竞争力的体系，既相互独立又互相关联，任何单一指标的研究或分析都不能充分说明市场的全貌，必须对各主要指标及分级指标进行多维度交叉分析，才能比较全面地反映某一区域某一时间段内真实的市场状态，为科学的市场决策提供重要依据。 2、南京二季度房地产市场需求分析 　　根据抉策地产研究中心的市场需求监测数据，二季度南京新建商品房和存量房的市场总容量约为 368 万平米（包括一季度未实现的需求 141万平米）。根据抉策地产研究中心监测相关数据统计结论，本节将就二季度的市场容量成因及变化态势进行简要分析。 图 1 2005年二季度购房动因结构变化对比分析 2.1 拆迁产生的购房需求比例略升 　　2005年二季度会员统计数据，2005年二季度与一季度相比，拆迁购房的比例出现了微升，从一季度的12.1%上升到二季度的14.7%，升幅达2.6%，2005年二季度由于拆迁及以往拆迁产生的市场需求量为54万平米。 2.2 改善居住条件的需求比例微降， 但仍成为购房主因 　　2005年二季度会员统计数据，2005年二季度与一季度相比，拆迁购房的比例出现了微升，从一季度的12.1%上升到二季度的14.7%，升幅达2.6%，2005年二季度由于拆迁及以往拆迁产生的市场需求量为54万平米。 2.3 新政抑制投资需求，效果显现 　　从2004年下半年至今这种宏观调控的效果开始逐渐显现，连续两次加息，国八条、省市八条的实施使更多的人对未来楼市的预期由很乐观转入观望，已经投资购房的也开始抛售，还没有进入楼市的越来越谨慎，持币待购、观望气氛浓烈。表现在需求上2005年二季度投资购房比例为14.1%，比2005年一季度下降了5%，需求量约在51.88万平米左右，尽管受到新政的影响，购房人群中仍不乏投资者，一方面当前情况下，仍有一部份人继续看好南京房地产的升值空间（根据南京抉策地产研究中心的监测这部分人主要为上海、浙江、广东等外地人，南京本地人不多………），另外一方面，二季度南京房地产市场上确实也出现了部分值得投资的物业，这一点值得关注。 2.4 结婚购房比例 稳中有升 　　由结婚产生的购房需求的比例基本稳定在 20%上下，2005年二季度比2005年一季度微弱上升，比例达到23.3%，比2005年一季度上升了1.5%，结婚购房需求达86万平米，按照江苏省小康标准84平米/户计算，约1.07万户左右 。 2.5 城市化进程中产生的购房需求比例基本稳定 　　根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的 2005年二季度会员统计数据，2005年二季度的需求比例为11.3%，比一季度上升了1.6%，所带来的购房需求为41.6万平米。 2.6 南京房地产市场需求特征分析 　　本节市场容量分析包括 2005年二季度已经实现的需求与潜在的需求，从经济学的角度来看，已经实现的需求是在现有市场中已经找到了相应的产品，呈现的是现在和过去的需求特征；而潜在的需求是没有实现的，受价格、区域、支付条件、收入预期等因素的影响非常大，需要在一定条件下才能得到满足。根据抉策地产研究中心本季度的研究，随着南京房地产市场供求关系的变化，在满足现实的需求之后，开发商的竞争领域已经逐渐转向潜在需求领域。 　　分析、引导、培养需求是市场营销的基础， 2000年以后，世界500强企业中，大部分企业已经开始把以产品开发为中心转移到以客户开发为中心上来了，因为随着技术的进步及生产效率的提高，产品更新换代周期越来越短，信息技术的发展使信息的传递越来越快捷、通畅，因此，消费者对产品的越来越挑剔，产品忠诚度越来越低，消费心理和消费偏好的把握越来越艰难，研究需求、锁定客户已经成为企业发展的战略中心，市场研究领域中，需求研究是最基础的，所以有“供需比”之说，而无“供销比”之谈。 3、南京房地产市场存量房交易情况分析 　　根据南京市房产局发布的交易数据：今年上半年，南京市商品房交易面积 407 万平方米，由此推算 2005 年上半年新建商品房的交易面积为 230 万平方米左右，一季度全市新建商品房实现销售 143 万平方米，二季度全市新建商品房实现销售 87 万平方米左右、根据南京抉策地产研究中心二手房市场监测数据库数据显示 2005 年上半年南京二手房市场总