办案手记6-9：公房租赁合同纠纷(2009年6月12日).docVIP

办案手记6-9：公房租赁合同纠纷 发表时间:2009-6-12 15:51:00 阅读次数:52 《民法通则》第9条“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”因此，与死者是无法发生或者保持法律关系。其实，这是一个无需法律规定的常识问题。 可是，宁波市海曙区房地产管理处却与死者保持了两年多公房租赁关系。而且，坚持要将这种关系继续下去。 一份公房租赁合同 其实，这是案件终结已经两年多了。要把这件案件写到办案手记里，也是当初接受委托时，就有的打算。之所以迟迟没有动笔，是因为没有能够完全吃透其中的法律关系：公房租赁合同是民事合同还是行政合同？理由是什么？撰写办案手记，固然是为了记录自己生命的历程，但笔者希望能够是一个理论水平不断提升的过程。 这起案件是怎么过来的，我已经没有了确切的印象。好像是当事人打电话过来的。我听到是一件公房租赁纠纷，第一反应是涉及到的可能是政策而非法律问题，或者即使其中有法律问题也总是跟政策出结合在一起的。而且，当事人在电话里已经将法律关系讲得很。于是，表示了不大同意代理这种案件的想法。建议她们，还是自己努力试试。当事人则表示，委托我提供法律服务，是她们认真考虑的结果。 有不少当事人，她们只是想努力一下，努力过来即使失败，她们也无怨无悔。既然如此，作为律师，没有不接受委托的理由。当然，没有多少把握的案件，律师费会少收一些。 于是乎，我接待了她们。当事人姓俞，原来是宁波市地税局某分局的一位副局长（下称俞处），因为年龄关系刚刚退居二线。单位里人称俞老师。一起过来的是，她的前夫葛先生。两人虽已离婚，却仍然是朋友。虽然这种情况在影视剧中非常常见，现实中却并非是常态。我有些感动。俞老师59岁，葛先生57岁。 她们介绍的案情大概是这样的。葛先生自出生以来就一直住在宁波市海曙区××街22号，房屋使用面积98.7平方米，性质是国家直管公房。在海曙区房地产管理处登记的户主则一直是葛先生的母亲徐○○。海曙区房地产管理处自1992年开始与徐○○签订书面租赁合同。最近一次签订合同时间是2002年5月。由于本案法律关系是围绕着住房租赁合同展开的，故将合同如实打印在此： 租赁合同号：A0550150013 宁波市国家直管公有住房租赁合同 出租方：宁波市海曙房地产管理处　　　　　　　　　　(以下简称甲方) 承租方：徐○○　　　　　　　　　　　　　　　　　　(以下简称乙方) 为明确房屋租赁双方的权利和义务，维护正常的租赁关系，避免租赁矛盾和纠纷，根据《城市房地产管理法》、《国家合同法》和其他法律、法规的规定，经双方协商订立如下合同： 甲方同意将座落在××街22号的住房（丘号308022）房号＜1－7＞――＜1－15＞，使用面积98.7㎡，其中计租使用面积独用98.7㎡、合用厨房、厕所　 ㎡；不计租合用厨房面积 ㎡，出租给乙方居住。（未含乙方个人自有使用面积 ㎡、建筑面积　　㎡） 第二条：乙方自愿承租上述房屋，并对房屋及其附属设备合理使用，和保护；对使用不当或人为造成的损失，由乙方修复或赔偿。 第三条：为保障房屋正常使用，甲方应对出租的房屋及其附属设备负责检查、维修和养护。对乙方报修的项目属维修范围的应按规定及时修缮，乙方必须积极配合。个人自有建筑面积部分的维修应按有关规定办理。 第四条：租赁期限为5年，从2002年01月31日至2006年12月31日止。合同期满，乙方如要求继续租用的，应经甲方同意，办理续签手续。 第五条：乙方于每月十七日前，向甲方缴纳核定月租金。 核定月租金 2002年01月31日起月租金83.80元，自有面积维修费　　元 年　月　　日起月租金　　　元，自有面积维修费　　元 年　月　　日起月租金　　　元，自有面积维修费　　元 年　月　　日起月租金　　　元，自有面积维修费　　元 租赁期间，如住房租金标准统一调整或甲方对乙方承租房屋进行了大修，应按新核定的租金标准执行。 第六条：合同签订后，甲方应发给乙方《宁波市国家直管公有住房租赁证》，按规定乙方应接受验证；合同期满未办续租手续或未按规定接受验证，所签租赁合同和租赁证自然失效，租赁关系自然终止。 第七条：乙方对承租房屋如需装修，应按《宁波市城市房屋使用安全管理条例》到当地房管所申领《宁波市城镇住房装修许可单》，未经批准擅自装修，视情节轻重按规定处理。因装修而妨碍或损害相邻方权益的，乙方应负责修复或赔偿。 第八条：乙方要求变更承租人姓名，应征得甲方同意后重新签订合同。 第九条：乙方在租赁期限内不得擅自将房屋转租、转借调换或变更用途，如确实需要，应申报甲方同