中星海上景庭swot分析.docVIP

“中星海上景庭”的SWOT分析 以及周边市场情况 05房产新政至今的上海楼市在大起大落中进入了一个新的盘整期，各种利差消息一拨接一拨，左右着购房者购房的决心。然而近段时间市场似乎略有所回暖，看房客户的数量明显增多的不少。但是，本案——“中星海上景庭”却始终无成交之迹象，这就对于本案下阶段的销售和交房工作提出了一个新的挑战。以下的叙述将从“中星海上景庭”的内部优势和弱势，外部危机和机会4方面来分析阐述本案周边市场的市场情况及各种竞争要素。 Strength（优势） 1、交通便捷 2、大环境配套齐全 3、100%的大景观小区 4、周边居民的人口素质比较好 在“中星海上景庭”所处的源深洋泾板块，张杨路贯穿东西，二十多部公交线路，加之地铁六号线的即将建成通车，使该地区的出行变得十分畅通便捷。整个区域的大环境及生活配套设施也可谓是一应惧全。陆家嘴金融贸易区、八百伴商圈的商业辐射更是让整个区域板块的繁荣景象凸现。对本案自身而言，大面积的水景规划和坡地绿化设计使整个小区移步是景，套套皆是景观房。此外，作为陆家嘴、外高桥保税区的中心腹地，本区域的居民的人口素质也是相当的高（主要以各行业白领为主），使得整个区域的社会环境和人文环境也是异常之和谐。 Weakness（弱势） 1、建筑设计滞后 2、房型欠缺 3、小区小环境状况不佳 在对近阶段上门看房客户的各种接触以及对本案的自我分 析中，我们发现在本案的一些建筑细节上存在着不少不足之处。首先，对于本案的建筑外观上讲，60-70%的购房客户（年龄在30—40）认为如此的设计及立面色彩定调虽看似稳重，但缺少如“山水国际”、“国际华城”等楼盘的气派、前卫和张扬，其设计理念给现代购房人感觉有一丝落伍、陈旧之感。 此外，随着客户不断的二次、甚至三次购房，大部分客户对房型的要求越来越高，衡量标准越来越来细腻。随着的居住水平的不断提高，产品设计的不断细化改进，客户选择房型也越来越挑剔。然而，在本案的房型设计中存在以下几点不足： A、所剩房源中以两房朝北的结构为主。房型设计在融入个性化的同时，有一点是万变不离其衷的：房型朝阳的功能区越多越好（国人的居住习惯）。然而，本案的房型中占很大一部分却是以两房间朝北的款式居多（特别是3、4期），这对今后的销售势必造成一定的影响。 B、还有就是在本案中全无近几年非常流行的凸窗台设计（周边各楼盘均有设计）。这个细节的忽略对于本案在客户心中的品质印象又一次大打折扣。 C、二房的主卫设计缺少通风、采光的考虑，这一点在房产销售处于卖方市场的时候无关紧要，但销售滞冷期却变的至关重要，毕竟同一区域可选择的空间太大了。 D、可能是受建筑风格的影响，本案各房型的阳台在采光、受阳上也存在一定的不足。从外部看，整个阳台纯粹是内阳台，给人以一种挥之不去的压抑感。 以上是本案一线销售人员在销售过程中，客户反应最大最强烈的4点不足不满。 在外部环境这一点上讲，本案周围的大环境是无可厚非的，但是小环境的不足对于客户的购买行为与否还是有不少变数的。这主要表现在： 1）本案的地理位置由4条交通道路全全包围，在购房者置身如此车辆噪音的吵杂环境中时，切身体会到的感觉就是比较烦乱，进而产生“此处并非最理想的居所所在”之想法。 2）小区东边半拆除的危房、空地让人感觉环境凌乱不堪。 3）沈家弄路东的一个“临时菜市场”在没有市容机关的管理下，场面非常的脏、差、乱。 以上就是一些不利于本案销售工作的外在原因。 Opportunity（机会） 1、中星的品牌效应 2、现房销售的形态 3、小区的规模化 上海中星（集团）有限公司——作为上海，乃至全国房地 界的龙头企业，在多年的房地产开发、建设、销售的过程中，已经在购房者心中无形的形成了一个“可靠、可信”的房产品牌。“大家小家，中星安家”的响亮口号更是深入人心，这对本案的下阶段推广、销售工作无形中也打下了一定的基础。此外，本案以现房形式进行下阶段的销售，对增强客户对本案的信心亦打下了一剂强行针。 本案100000平方米的建筑规模与周边的多个在售楼盘、二手楼盘（多以2—3幢小高层为主）的优势是不言而喻的。 Threat（威胁） 1、市场供应量大 2、竞争对手多 3、价格偏高 4、客源严重不足 5、销售形式单一 针对本案的具体情况，本案的竞争市场主要分两类：一类是区域市场的竞争，区内各楼盘同属源深洋泾板块——都享有陆家嘴成熟便利的生活居家环境的辐射；另一类是价格竞争市场，楼盘的价格正确调整、定位将是楼盘快速销售的重要突破点。 如今，在整个源深洋泾板块总共有六个在售楼盘，但基本都是老面孔，如：山水国际、国际华城等，多是售价在12000元/m2以上的高价位楼盘。由于去年5月的新政调控，各楼盘的销售