中美大都会例题.pptVIP

案例演练 案例一 某甲年收入为100万元,目前净资产150万元, 储蓄自备款与负担房贷的上限为40%,打算5年之后购屋,投资报酬率为10%,贷款年限20年,利率以6%计算,届时年收入以目前收入复利3%计算,可以负担购屋后贷款的届时房价为多少? 案例一(答案) -150PV,-40PMT,10i,5n, CPT FV 485.78(为可准备的自备款) -40PMT,6i,20n, CPT PV 458.80(为可负担的房贷额) 485.78+458.80=944.58 (自备款+房贷=某甲可负担房价) 案例二 某乙计划3年后换屋1,000万元,目前住宅值500万元,有房贷200万元,尚有10年要还,请问在不另筹自备款下,新屋还要有多少房贷?新旧屋的房贷利率都假设为4%,又假设此期间的房价水准不变 案例二(答案) 旧屋年本利摊还 200PV, 4i,10n,CPT PMT –24.66 3年后旧屋剩余房贷 –24.66PMT, 4i,7n,CPT PV 148 出售旧屋净收入 500万-148万=352万 新屋应有房贷 648万=1,000万-352万 案例三 租屋年租金20万元,购屋要花400万元,另外每年维修等费用5万元,以居住5年,折现率5%计算,5年后房价要以多少钱以上出售,购屋才比租屋划算? 案例三(解答) -400PV,15PMT,5i,5n,CPT FV 427.63 因为购屋与租屋年现金流量差距15万元,为购屋可以节省的年支出,因此以目前房价为付出现值,可以节省年支出为收回年金,可得出应收回的终值为427.63万元,即为购屋5年后,租购现值相等的房价 案例四 有屋可租可购,以五年为期计算,租的話,租金每年30万元,购屋的話,房价800万元,可办理600万元,利率4%的房贷,五年平均摊还;以净现值法计算,折现率4%,5年后售屋房价应到多少以上,购屋才比租屋划算? 案例四(答案) 租屋净现值: –30PMT,4i,5n,CPT PV 133.55 与租屋相等购屋净现值 200-133.55=66.45 600PV,4i,5n,CPT PMT –134.78 -66.45PV,-134.78PMT,4i,5n, CPT FV 810.9 案例五 某丁目前尚无房屋,假設10年之内房租与房价均不变,折现率为3%,在不考虑房贷负担下,以10年为期,依净现值法计算,以下何种情况,租屋较购屋划算? 每年房租20万元, 购屋房价600万元 每年房租20万元, 购屋房价700万元 每年房租15万元, 购屋房价450万元 每年房租15万元, 购屋房价400万元 案例五(答案) 某丁目前尚无房屋,假設10年之内房租与房价均不变,折现率为3%,在不考虑房贷负担下,以10年为期,依净现值法计算,以下何种情况,租屋较购屋划算? 每年房租20万元, 购屋房价600万元 每年房租20万元, 购屋房价700万元 每年房租15万元, 购屋房价450万元 每年房租15万元, 购屋房价400万元 案例五(解答) 20PMT,3i,10n,CPT PV -170.6 600FV,3i,10n,CPT PV –446.5 446.5-600=-153.5, -153.5-170.6, 购屋划算購屋划算 20PMT,3i,10n,CPT PV -170.6 700FV,3i,10n,CPT PV –520.9 520.9-700=-179.1, -170.6-179.1, 租屋划算租屋划算 15PMT,3i,10n,CPT PV -128.0 450FV,3i,10n,CPT PV –334.8 334.8-450=-115.2, -115.2-128.0, 购屋划算購屋划算 15PMT,3i,10n,CPT PV -128.0 400FV,3i,10n,CPT PV -297.6 297.6-400=-102.4, -102.4-179.1,购屋划算購屋划算 案例六 王大华期望5年后购屋500万元,20年后子女教育费用200万元,30年后退休1,000万元,报酬率8%,房贷利率4%,贷款20年,现有净值70万元,每年储蓄30万元,以目标顺序法计算可否完成所有目标?又,若以现值法计算可否完成所有目标? (以上财务目标,购屋,子女教育与退休均为未来值FV) 案例六(解答-目標順序法) PV=70,PMT=30,i=8%,n=5 FV(8%,5,-30,-70)=279 PV(4%,20,-30)=40