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商业地产报告终稿
商 业 地 产 报 告 中南集团 战略发展部 2005年7月 何 为 商 业 地 产 商业地产的定义 商业与地产的关系 商业地产的分类 商业地产与住宅地产的差异 商业地产概念有广义和狭义之分。 广义: 指各种非生产性、非居住性物业,包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。 狭义: 专指用于商业服务业经营用途的物业形式,主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等,它们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等其他物业类型。 商业和地产的一种复合型态,以商业为基础建立的建筑形式。从开发模式上来说它具有房地产的增值性,从构成和开发周期来说,它具有商业的经营性和持续性。 地产是商业的载体,商业经营是商业地产应达到目的; 商业地产的表现形式是地产,但核心和灵魂是商业运营; 地产价值的充分实现要通过商业经营来完成; 商业地产的操作需符合商业规律; 商业与地产要相匹配 商业地产:商业街、购物中心、 专业市场、社区商业 商务地产:写字楼、SOHO、商住楼 旅游地产:休闲广场、酒店、主题公园、 综合性地产:商业广场、SHOPPINGMALL 商业街区 :中心商业街区、次商业街区、 邻里商业街区、专业性商业街区; 批发市场 :综合性批发市场、和专业性批发市场; 物流中心 :集货中心、分货中心、配送中心、 转运中心、加工中心; 购物中心 :邻里购物中心、社区购物中心、 区域购物中心、巨型购物中心 商业地产的价值 是如何实现的 商业地产的回报构成 商业地产主体的价值链模型 开发商与其他商业主体的关系 商铺的投资回报可分为前期投资回报和后期投资回报。 (商业氛围的形成) (市场发展成熟、商业优势显现) 一次性收益商铺售价 稳定租金收益 各主体价值的实现: 发展商通过租售结合实现自身效益的最大化; 业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益; 商家通过入场经营取得经营利润; 消费者在消费中得到体验和一定的满足; 商业地产利益传动链是在开发商―投资者―经营者―消费者之间的进行巡回式流动的。 消费者是这个链条上最终一环,是所有商业环节中最根本的动因,是各个期段与环节的核心单元 。 遵循价值链内部消费者带动经营者,打动投资者的利益传导模式,通过三级客户之间的连动作用,逐步的来推进项目的进程。 做投资者的“保姆” 经营者是“上帝” 牵引消费者的眼光 商业地产是如何运作的 商业地产的运作流程 商业地产的基本运作模式 商业地产采取不同运作模式的原因 商业地产创新模式 商业地产创新模式的成功案例 优点 可快速回笼资金; 规避商业地产后期的营运风险; 失败案例——巨库 由首创资产管理公司投资开发的巨库,位于安定门外大街蒋宅口东南角。其客户定位于北京35岁以下时尚青年,号称北京首家体验式大卖场。 巨库的包装在战术营销上非常成功,根据其定位来看,在概念设计、猫头标志、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上花费了心思。其中最成功的要属它的销售广告和推广活动,曾经一段时间铺天盖地。 但04年4月火爆开业,卖场在运作半年后,首创就宣布巨库失败,没有收到承诺租金的业主们在集体维权 。 采取产权店铺的销售运作方式,包租包管理,售后包租承诺回报 。卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺,分开出售小产权,每家小商铺的面积都在七八平米到二三十平米之间,这样的商铺总数共有近千家之多。 失败原因: 租售结合,招商先行 只租不售,长期经营 优点: 可获得持续稳定的收益,充分享受物业升值所带来的价值。 缺点: 开发商风险提高,承担物业后期的招商与营运管理压力; 对开发商资金储备量和抗风险能力要求很高; 盈利周期长,资金回笼速度慢。 成功案例——天河城 ?? 中国内地最早的MALL,却是最赚钱的MALL。天河城购物中心(TEEMALL)是由天贸集团开发和管理的。1992年开始建设,到1996年建成投入使用,在经历了大约两年的亏损后,1998年,天河城进入了利润高速增长期。天河城开业至今,日平均客流量都保持在25万人次以上。进入盈利期的今天,天河城的租金已经成为全国SHOPPING MALL中最高的。 天
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