商业地产报告终稿.ppt

商 业 地 产 报 告 中南集团 战略发展部 2005年7月 何 为 商 业 地 产 商业地产的定义 商业与地产的关系 商业地产的分类 商业地产与住宅地产的差异 商业地产概念有广义和狭义之分。 广义： 指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。 狭义： 专指用于商业服务业经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等，它们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等其他物业类型。 商业和地产的一种复合型态，以商业为基础建立的建筑形式。从开发模式上来说它具有房地产的增值性，从构成和开发周期来说，它具有商业的经营性和持续性。 地产是商业的载体，商业经营是商业地产应达到目的； 商业地产的表现形式是地产，但核心和灵魂是商业运营； 地产价值的充分实现要通过商业经营来完成； 商业地产的操作需符合商业规律； 商业与地产要相匹配 商业地产：商业街、购物中心、 专业市场、社区商业 商务地产：写字楼、SOHO、商住楼 旅游地产：休闲广场、酒店、主题公园、 综合性地产：商业广场、SHOPPINGMALL 商业街区 ：中心商业街区、次商业街区、 邻里商业街区、专业性商业街区； 批发市场 ：综合性批发市场、和专业性批发市场； 物流中心 ：集货中心、分货中心、配送中心、 转运中心、加工中心； 购物中心 ：邻里购物中心、社区购物中心、 区域购物中心、巨型购物中心 商业地产的价值 是如何实现的 商业地产的回报构成 商业地产主体的价值链模型 开发商与其他商业主体的关系 商铺的投资回报可分为前期投资回报和后期投资回报。 （商业氛围的形成） （市场发展成熟、商业优势显现） 一次性收益商铺售价 稳定租金收益 各主体价值的实现： 发展商通过租售结合实现自身效益的最大化； 业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益； 商家通过入场经营取得经营利润； 消费者在消费中得到体验和一定的满足； 商业地产利益传动链是在开发商―投资者―经营者―消费者之间的进行巡回式流动的。 消费者是这个链条上最终一环，是所有商业环节中最根本的动因，是各个期段与环节的核心单元 。 遵循价值链内部消费者带动经营者，打动投资者的利益传导模式，通过三级客户之间的连动作用，逐步的来推进项目的进程。 做投资者的“保姆” 经营者是“上帝” 牵引消费者的眼光 商业地产是如何运作的 商业地产的运作流程 商业地产的基本运作模式 商业地产采取不同运作模式的原因 商业地产创新模式 商业地产创新模式的成功案例 优点 可快速回笼资金； 规避商业地产后期的营运风险； 失败案例——巨库 由首创资产管理公司投资开发的巨库，位于安定门外大街蒋宅口东南角。其客户定位于北京35岁以下时尚青年，号称北京首家体验式大卖场。 巨库的包装在战术营销上非常成功，根据其定位来看，在概念设计、猫头标志、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上花费了心思。其中最成功的要属它的销售广告和推广活动，曾经一段时间铺天盖地。 但04年4月火爆开业，卖场在运作半年后，首创就宣布巨库失败，没有收到承诺租金的业主们在集体维权 。 采取产权店铺的销售运作方式，包租包管理，售后包租承诺回报 。卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平米到二三十平米之间，这样的商铺总数共有近千家之多。 失败原因： 租售结合，招商先行 只租不售，长期经营 优点： 可获得持续稳定的收益，充分享受物业升值所带来的价值。 缺点： 开发商风险提高，承担物业后期的招商与营运管理压力； 对开发商资金储备量和抗风险能力要求很高； 盈利周期长，资金回笼速度慢。 成功案例——天河城 ?? 中国内地最早的MALL，却是最赚钱的MALL。天河城购物中心（TEEMALL）是由天贸集团开发和管理的。1992年开始建设，到1996年建成投入使用，在经历了大约两年的亏损后，1998年，天河城进入了利润高速增长期。天河城开业至今，日平均客流量都保持在25万人次以上。进入盈利期的今天，天河城的租金已经成为全国SHOPPING MALL中最高的。 天