市场调研要点与技巧分享1.pptVIP

* 市场调研要点与技巧分享 房地产市场调研的总体认识 市场调研的含义 调查、侦察、观察、视察+研究、分析、情报、结论、论据 房地产市场调研是房地产开发企业/代理中介机构等为了及时作出正确的投资决策和营销决策，客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的总体认识 市场调研的作用 房地产开发、代理、咨询、中介结构等的“眼睛”，前瞻性极强，处于十分重要的地位与作用； 有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 有利于企业制订正确的营销策略； 有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 房地产市场调研的总体认识 ——体、面、线、点 市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。 按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。 房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。 房地产市场调研的总体认识 ——房地产市场调研分析的十大常见问题 对未来市场预测不足； 定量分析方法运用不当； 分析层次不清； 市场研究的方向不明确； 对需求分析不足； 不进行供求对比； 对市场份额估计过高； 市场研究没有给出多种可能方法； 过高的估价了土地市场价值； 过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者及一手资料的跟踪调查。 比较法模式 运用估价方法，与可比案例进行比较、修正 假设条件法模式 假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来并论证等 现状类推法模式 通过对现状的分析，可以发现某种类型物业发展状况与前景等， 房地产市场调研分析的方法与思路 方法 房地产市场调研分析的方法与思路 假设条件法模式 市场调研的困局：我们常常在一个城市展开大范围的市场调研，结果是事实堆积如山，却很难从中得出有意义的结论，最后，我们将发现调研的70%以上的数据是没有价值的。如果我们想从详尽的市场调研中推导出项目最适合做什么，这将是一个极其复杂的过程。这是为什么？ 房地产市场调研分析的方法与思路 假设条件法模式 其根源在于我们分析问题的逻辑 分析问题的标准程序： 收集信息 描述发现 得出结论 提出方案 这是20世纪50年代咨询业的普遍做法，由于没有大量积累起有关各个企业和行业的知识，因此，无论客户遇上什么问题，都从全公司或全行业/市场分析入手： 1、确定该行业获得成功的关键因素； 2、根据销售与市场地位、技术地位等评估客户的优势与劣势； 3、将客户的表现与成功的关键因素进行对比； 4、提出抓住机遇和解决问题的具体建议。 房地产市场调研分析的方法与思路 假设条件法模式 收集数据之前对问题进行结构性分析，建立以假设为导向的诊断框架，让市场调研具有目的性。 如果我们一开始就从项目的区位，规划指标、功能及客户目标与限制条件方面考虑，借助相关的成功案例的启发，进而作出几种假设，抽出假设成立的条件，再对这些假设条件进行市场求证，则这个过程将变得非常简化了。 事实上，以假设为前提的市场调研是在画好的路线图上求证的过程。 三个层次 地区市场、专业物业市场、项目物业市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 五个影响因素 经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方 面、人文心理方面 五个重要项目分析指标 区域、价格、体量、客户、产品 房地产市场调研分析的方法与思路 思路32355 房地产市场调研的内容 宏观投资环境调查 城市房地产市场概况 项目所在区域市场状况 目标客户群消费行为与市场需求容量调研 项目基本状况调查 项目开发策略建议 营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 房地产市场调研的内容 宏观投资环境调查 政治环境——主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境——国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境——居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响。 房地产市场调研的内容 城市