爱都国际执行计划6.docVIP

爱都国际执行计划 理念行销 呈报 目录 一、广告目标 二、双A计划 三、媒体选择 1、目标群体特征 2、建议选择媒体 3、扫盘范围建议 四、媒体组合媒体发布排期 1、阶段性媒体诉求框架 2、广告排期 3、报纸广告小结 五、费用预算 一、广告目标 时期 目标 引导期 引起购买群体的注意，阐述本项目的业态（商住楼） 公开期 让购买群体了解本项目的基本信息，培养购买群体对本产品的偏好，产生购买欲望 第一组团强销期 发布认购信息，在短时间内聚集人气，形成热销场面 从广告的推广规律来看，购买者在购买某一产品要经过对产品感知——了解——产生购买——发生购买行为一系列过程。 本项目需要快速回笼资金，因此，需要抓紧时间积累客户，在达到一定积累量后开盘销售第一组团。我公司建议使用户外广告媒体引起购买者注意后，通过报纸广告的冲击，将本项目极具冲击力的信息逐渐释放，将购买者吸引至本项目销售接待中心，由销售人员一对一的进行讲解。待客户积累到相当数量后开盘销售，形成热销场面。 二、“双A+计划” 目前，商住楼市场普遍低迷，主要是由于市场需求引起，市场需求既定， 我公司针对本项目的推广制定“双A+计划”，以有效的刺激市场，快速回笼资金。 1、何谓“双A+计划” ·第一个A：超低价格 目前沈阳市场商住楼处于滞销状况，推出项目多以较低的销售价格占领市场，“价格战”是目前商住市场普遍采用的手法。 建议本项目挑选出一套特价房，以较低的起价对外宣传，形成一定的轰动效应。目前，铁西区没有可以类比的项目，根据前期本项目所制定的销售价格，起价为3200元/m2，建议特价房为3000元/m2（即起价），其他房源价格保持不变。通过宣传“超低起价——3000元/m2”可以让较多的买家动心。 ·第二个A：超低首付款 以首付款的30%（即总房款1/9）吸引客户购买，其余30%的70%首付款在入住前交齐。如果按照3300元/m2计算，第一笔首付款仅缴纳366元/m2。通过宣传“年租金366元/m2的公司请注意，缴纳1年租金——366元/m2/年即可拥有爱都国际50年产权”吸引到所有买家和投资者的注意。 2、“双A+计划”执行 “双A+计划”的两个 “A”不宜在同一时间段内释放，配合销售节奏有计划的将其释放给市场。建议在第一组团上市前释放超低价格信息，通过超低价格吸引购买者眼球，形成第一组团销售。第二组团上市前释放超低首付款信息，进一步加大促销力度，吸引“徘徊者”购买。 1、第一组团上市前释放第一个A：超低价格——有效刺激市场，消化第一组团； 2、第二组团上市前释放第二个A：超低首付——加大促销力度，吸引“徘徊者”购买。 相信通过两次强有力的冲击，第一、二组团有效的被市场所消化，如第一组团出现“滞销”，第二组团推广随时调整。 三、媒体选择 1、目标群体特征 1.1 经营者： ●公司特征： ·中、小发展型公司，以家装、建材区域经销商、中小型商贸公司区域办事处等为主 ·在铁西区有业务、业务范围已经拓展至铁西区或准备进军铁西区的中大型公司，多为房地产、保险、金融等公司。 ●集中区域： ·九路家具城内、铁百商圈经营业主； ·和平区、沈河区写字间（和平北大街、三好街、南站）； ·铁百商圈内的经营型公司。 1.2 投资者： ●职业特征 ·主要以政府高级公务员为主； ·少量离、退休人员（自身及子女住房满足的情况下手中有一定积蓄）。 ●集中区域： ·高档住宅小区 ·政府机关部门 ·证券公司 ·写字间 2、建议选择媒体 序号 媒体种类 选择媒体 选择理由 1 报纸类 《辽沈晚报》为主 《沈阳日报》为辅 《辽沈晚报》发行量较大，辐射面广，是开发商选择主要媒体。 《沈阳日报》前期形象展示和重要的营销节点时可以选择。 2 路旗类 原有路段 位于项目周边，对提高本项目的知名度起到较大作用 4 杂志类 《地产观察》、《新地产》 引起业内关注 5 媒体楼书 知名杂志 形式新颖，引起业内轰动 6 车体 原有车体 辐射周边的沈河区、和平区等区域 7 站亭 原有站亭 辐射周边区域 3、扫盘范围建议 建议圈定目标群体集中的区域发放DM，采用“扫盘”的方式会有效的找到本项目的目标群体。建议区域如下： ·铁西区：九路家具市场商圈、铁西百货商圈、荣达大厦； ·三好街区域：金科大厦、艾特公寓、硅谷大厦、百脑汇等； ·和平北大街区域：东宇大厦、华丽大厦、鸿源大厦、鸿运大厦、龙升大厦等； ·南站区域：中兴商业大厦、金杯大厦、联营大厦附近等； ·北站区域：方圆大厦、火炬大厦、中韩大厦等； 四、媒体组发布 1、阶段性媒体诉求框架 注：如第一组团出现滞销，第二组团推广随时进行调整 2、报纸、杂志广告排期 ■引导期（——2005.7.31） 行销目标：引起目标群