珠江蓉锦国际推广方案.docVIP

珠江·蓉锦国际推广方案 第一部分：市场研究分析 区域市场分析 1、温江区未来规划及发展趋势分析 ★温江总体规划情况： 温江是成都市主城区西部分中心，海峡科技产业园所在地。是以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，同时也是依托大专院校形成的教育科研、休闲旅游为主的城市新区。 规 划 人口数量 （万人） 城区面积 （平方公里） 主要内容 城市近期 （2010年） 24 24.65 以光华大道为依托向东发展 启动居住新区建设 城市远期 （2020年） 32 32.14 城区沿光华大道、成温邛高速路形成东西向带状发展形态，同时强化其向东发展，与中心城对接 规划扩建海峡两岸科技产业园区向南发展，远景可与金马镇的发展相结合，形成独立完备的工业园区 ★“两心一轴”的城区发展新格局： “两心”是指旧城商贸中心和新城行政会展中心；“一轴”是指光华大道----柳城大道为城市主轴线。城区西部为工业集中发展区、中部为教育科研区、东部围居住功能区。 ★交通系统： 城区通过成温邛高速路、光华大道、规划新增道路以及规划道路交通与中心城密切联系形成“五纵三横”的路网系统。 ★区域分类分布情况： 分旧城行政文化中心、城西商贸文化中心、城东商贸会议中心。两河居住区、和平居住区、前进居住区、新华居住区、涌泉居住区、华丰居住区、五江居住区。 2、温江新城区规划 ★温江新城区职能： 温江新城区是具有行政办公、商业、文化会展等城市中心职能，具有良好人居环境的城市综合新区。 占地面积：约18平方公里 ， ★温江新城区结构：将温江新城规划为两区三中心的组团式结构。 名称 主要功能 中心区一 总部经济区、文化会展、商业中心多功能融合 中心区二 科创中心、片区商业中心 中心区三 科创中心、片区商业中心 3、温江区宏观环境对我项目开发的影响 ★宏观经济情况影响分析 温江区国内生产总值是成都市各郊区县中排名位居第二的经济强县，其第二产业和第三产业相对发达，为我项目开发创造了良好的条件。 温江区城市化居民程度较高，人均收入高和社会消费位居成都是各郊区县前列，为我未来销售提供部分本地潜在客户资源。 ★房地产金融政策影响分析 目前，成都市房地产颁布一些列金融、房地产政策，意在限制快速上涨的房价，打击房地产投机，只要我项目注意其合理的定位，并且合理分配资金，把握好开发节奏，其房地产、金融政策带来的风险基本可以规避。 ★温江未来规划影响分析 从目前温江规划发展来看，我项目位于其新城区核心位置，未来地块周边将形成一个集商业、办公、居住、文化展览的区域，届时地块周边交通便利，各种配套设施完善，为我项目开发打下了良好的基础。 4、温江房地产市场总体特征（近3年） ★温江房地产市场总体情况 温江房地产市场近三年来总体呈上升趋势，不仅表现在市场的供应体量有所增加，在价格上也有大幅度增长。 目前，温江房地产市场推出的主要项目有建信奥林匹克花园、海峡新城、置信上林宽境等，项目体量都在5万平方米以上，市场消化周期较长，并且都有后续项目。 光华大道片区和杨柳河片区的主要项目，集中在2005年推出，包括有七彩花都、建信奥林匹克花园二期高尔夫景观公寓、海峡新城二期爱琴海、四季花香等，目前，离我项目最近的西花汀也正式开始推广。 ★温江区域内供应建筑类别 目前，区域内供应以多层和小高层供应为主，配以一定比例的花园洋房，基本上没有高层楼盘存在。一方面，伴随成都市整体开发的外移，政府土地指标进一步放宽，另一方面，该区域土地价格日益上涨，盈利效果较好的小高层成为开发商首要考虑的建筑形态，为高层建筑的入市奠定了良好基础和受众心理接受度。 项目地块分析 地块情况 ★项目地理位置 项目用地位于温江规划新城区内，临光华大道、花博会主会场、以及800亩花博会主题公园，项目地块面积规模不大，建筑规划呈“L“形分布。 ★地貌 整个地块地势平坦，内部无明显起伏的坡地，适合进行灵活多变的设计规划 ★地块景观资源 ●江安河从西向东流经地块东部，成为地块所在区域内不可多得的自然景观资源。 ●花博会主会场在地块东面，与项目主建筑相映，形成该区域内的地标建筑。 ★地块生态资源 ●800亩花博览会主题公园紧邻项目地块，对提升我项目形象有极大的辅助作用。 ●江安河是地块周边最大的河流之一，河面平均宽度40米，两侧各规划50米的绿化保护带，目前水质较差，预计短期内，温江政府将对此河进行系统整治，届时该河流环境将得到彻底改善，使得我项目受益匪浅。 2、项目周边居住环境分析 ★生活配套状况 目前，地块周边尚处于正在修建大量基础设施的状态，整个区域目前比较“脏”、“乱”“差”，由于大量基础设施尚未成型，导致诸如医院、超市、市场等生活配套设施比较欠缺。目前，该区域生活极不方便。 随着地块周边配套设施的进一步建设，以及花博会