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不动产与财产法 ·265· 关于不动产登记制度的实务探讨 杨建津+ 全国人大目前正在抓紧制定《物权法》，物权法草案第三稿表明，我国物权法立法将力求最大限度地 保护包括国家财产在内的财产权，公民私人财产权也将通过多种物权制度获得法律上更加完善及有效的保 护。 物权法定主义原则是物权立法的一项基本原则，在全部物权法立法结构中居于枢纽地位。其中，对于 不动产而言，物权法定主义的意义在于不动产物权的取得、变动均应遵循法定要件而为，即物权公示制 度。依现代各国物权法方面的规定或相关制度，不动产物权的登记是物权公示制度的核心，并作为其合法 性、有效性和公信力的法定要件。因此，实现不动产物权法定主义之核心就是登记制度的完善。 我国现行的不动产登记制度存在着严重不适应客观情况的问题，本文拟就不动产登记制度的实务作一 探讨，并希望在物权法立法的过程中，对不动产物权登记制度予以完善。 一、建立登记管辖、规范登记效力 不动产物权登记是指土地及其他定着物之所有权和他物权的设立、变更、灭失，依法定程序记载于有 关专职机关掌管的专门簿册上的活动，根据物权公示原则，不动产的各项物权变动应当进行登记，但我国 至今尚未有专门的法律予以规定，已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的规定，但这些规定过于原 则，操作性差，且登记程序不完备。例如： (1)土地及房产分别由多个登记机关多头登记，且登记机关的登记更大程度上具有行政管理性和非 法律干预性。 (2)这些法律法规对登记只赋予了其行政效力，显然不能满足市场经济发展变化条件下对不动产的 管理、保护及交易安全的需要。 因为缺乏完善的不动产物权等级法律规范，现行登记制度违背了法律设立不动产物权登记制度的初 衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机 关之间职责不清，部门利益相互冲突，甚至产生重复登记的现象。 另外一个突出的问题是，目前的不动产登记仍存在按所有制区分的情形：如有关部门规章对国有资 产、集体资产的产权确认及登记作出另行规定，与现行法律规定存在明显冲突，而这种登记形式在现实 中，由于其财产所有制的特殊属性，其效力却高于其他不动产的登记效力。例如《企业国有资产所有权 界定的暂行规定》规定，国有资产管理部门有权对经依法界定所有权属于国有的资产办理产权登记手续； 《城镇集体所有制企业、单位清产核资暂行办法》规定，对集体企业占有资产的产权依法登记由各级经贸 部门(集体企业综合管理机构)组织实施等。上述“产权登记”包括动产与不动产，而相关《登记证 书》也成为持有人证明及主张权利的有效凭证，而上述登记均非在法定登记机关实施，这显然构成了不 *北京市金诚同达律师事务所律师，高级合伙人。 ·266。 法治与国际和谐社会——第22届世界法律大会论文集 动产登记法律体系中的巨大冲突。 纵观当前各国不动产登记法律规定，不动产物权登记机关均具有独立性和统一性，即不论是土地、房 屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由独立、统一的登记机关负责。这种登记应适用统一的 法律，具备统一的登记效力，这也是解决目前不动产登记机关多头、冲突的根本途径。因此，我国物权立 法应体现物权法定主义的原则，登记机关应具惟一性、统一性和权威性。目前，在上述特性上均无法律上 的明确规定，导致政出多门、各行其是，应通过立法解决存在的矛盾和冲突；同时，应将目前一定程度上 形成的“物权官(行政行为)定”回归到“物权法定”的正确轨道，维护不动产物权登记的法律效力及 公信力。 解决上述“物权官定”情形的有效方法之一是建立登记管辖制度。 首先，登记机关的管辖权只能来源于法律；凡部门或机构无权自授登记管辖或授予他人登记管辖。法 定的登记管辖机构具有法律上排他的、独有的、惟一的登记职权。 其次，具有登记管辖权的登记机构须依法定管辖的范围和法定的登记程序行使其登记职责。 再次，只有在法定登记管辖的机构实施了合法的登记的不动产，才具备物权效力。 我国司法管辖中，通常分为级别管辖和区域管辖。不动产作为不可移动的财产，在大多数情况下，以 属地原则设定区域管辖较为合理。在现行制度中，大量存在着同一地域中的不动产在不同登记机关登记的 情形，如国有资产中的“央产”，军产，包括涉外不动产、公民