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第一节?????????? 房地产转让流程与合同 ? 一、房地产转让的基本流程 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 （一）?? 房地产买卖的基本流程 1．? 商品房预售基本流程 商品房预售合同的一般流程为： 第一步，预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘； 第二步，预购人查询该楼盘的基本情况； 第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同； 第四步，办理预售合同文本登记备案； 第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋； 第六步，与开发商签订房屋交接书； 第七步，办理交易过户、登记领证手续。 2．? 商品房预售合同转让基本流程 ?商品房预售合同转让的一般流程为： 第一步，预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人； 第二步，签订预售合同权益转让书； 第三步，预售合同转让登记备案。 3．? 房屋在建工程转让基本流程 在建工程转让的一般流程为： 第一步，房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请； 第二步，房地产管理部门对申请进行审核、批复； 第三步，转让双方签订在建工程转让合同； 4．? 商品房销售基本流程 商品房销售的一般流程为： 第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘； 第二步，购房人查询该楼盘的基本情况； ??????? 第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同； 第四步，交易过户登记。 5．? 二手房买卖基本流程 二手房买卖的一般流程： 第一步，购房人或卖方人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象； 第二步，交易双方签订房屋买卖合同； 第三步，交易过户登记。 （二）房地产交换基本流程 第一步，换房人通过房地产经纪机构等渠道寻找房源； 第二步，交换双方签订公（私）有住房差价换房合同； 第三步，到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核 第四步，交换双方支付差价款和相关税费； 第五步，产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地产权证或公房租赁证。 （三）房地产赠与基本流程 1．? 生前赠与基本流程 第一步，赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书，赠与书与受赠书经公证机关公证 后有效； ??? 第二步，赠与双方持经公证的赠与书与受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠予登记领证手续。 2．? 遗赠基本流程 第一步，房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部? 分赠送给受赠人，此遗赠书也必须经公证机关公证后才有效。 ??? 第二步，房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与； ??? 第三步，受赠人持有关合法文件到房地产登记机关申请办理过户登记领证手续。 （四）以房地产抵债基本流程 第一步，确定债权、债务； 第二步，确定房地产抵债合同； 第三步，订立房地产抵债合同； 第四步，债权、债务双方将抵债合同、原房地产权证等相关资料向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。 （五）以房地产作价投资入股的基本流程 第一步，合资双方订立合资合同、章程等文件，并报国家有关部门批准； 第二步，合资双方将合同、章程、批准证书，评审确认书等及合同中涉及到以房地产作价投资的清单向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。 （六）兼并、合并的基本流程 第一步，企业按国家有关规定及报有关部门批准，实施兼并、合并； 第二步，企业将有效的关于兼并、合并的法律文件以及随之转移的房地产权利证书等有关资料到房地产登记机关申请办理转让过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。 二、商品房买卖合同? 1．? 合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等； 2．? 转让房地产的坐落、面积、预售许可证号、设施状况等基本情况； 3．? 计价方式及价款； 4．? 面积差异处理办法； 5．? 付款方式及期限； 6．? 交付期限； 7．? 违约责任； 8．? 规划、设计变更的约定； 9．? 交接、产权登记的约定； ?10．争议解决处理办法； 11．相关附件及补充条款； 12．当事人约定的其他条款。 三、房屋买卖合同 ? （一）主要合同条款 ?? 一般而言，二手房的房屋买卖合同应包括以下主要条款： 1．? 买卖房地产当事人的姓名或名称、依据； 2．? 买卖房地产的坐落、地点、面积； 3．? 房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况； 4．? 房地产买卖的价格、支付方式和期限； 5．? 房地产交付日期； 6．? 违约责任； 7．? 争议解决处理办法； 8．? 买卖双方当事人约定的其他事项。 ? （二）签订二手房买卖合同的注意事项 1．? 供有人的权利。 2．? 权益转移。 3．? 房屋质量。 4．? 承租人