五洲第一城全程营销演讲稿.ppt

整合营销总思考 推盘总思路 将5种不同类型的产品根据开发分期的步骤分成3个阶段进行销售： 本案三期开盘时（6月份）竞争项目销况预估 媒体策略及费用分布（详见营销阶段传播与计划） 品牌/形象/项目告知 市场预热期/市场预约期/开盘热销期/持续销售期 19% 其他辅销工具 产品力突显/项目及企业形象 市场预热期/市场预约期/开盘热销期 20% SP+公关 产品力突显/项目及企业形象 市场预热期/市场预约期/开盘热销期/持续销售期 12% 楼书、海报、DM等印刷品 品牌/形象/理念/产品力 市场预热期/市场预约期/开盘热销期/持续销售期 6% 售楼处布置及基地布置 品牌/形象/理念/项目告知 市场预约期/开盘热销期 18% CF、NP 品牌形象渗透/项目告知 市场预热期/市场预约期/开盘热销期/持续销售期 25% 户外广告 诉求重点 作用时段 比重 媒体种类 阶段传播策略与计划 第一阶段：广告引导期+广告强销期 （07.12—08.5） 项目推介会 蝴蝶报春·踏春活动，第一届摄影大赛 家的方向 城市的中心四大名筑 城·纳天下，敬请鉴赏 我的单身公寓我做主 迷你楼中楼 双倍想象空间 准备好了，开城热销 盛情开盘，艳惊全城 区段 品质 生活 教育配套 其他 系列乡镇巡展活动 五洲会启动仪式 动工仪式 1.售楼处进场，人员到位 2.售楼处基地气氛布置 3.户外等主要形象广告形式亮相 4.销售道具准备：沙盘、模型、VI应用等 5.制定开盘方案 6.开盘签约准备 户外看板 售楼处 基地包装 灯箱广告 CF NP 海报 楼书 DM 短信 SP活动 3期升级 08创见 市府邻邦 30万㎡造城魄力 回到公园回到家 5A级园林式全功能社区 与名校为邻 形象 品牌 1.公开伊始主要为市场告知，通过形象性、话题性广告及SP活动表现整体形象，在市场上形成知晓度。 2.后期为广告加强期，通过广告媒体和口碑相传让目标客户充分知晓产品。针对意向客户做产品引导和关系保养，为开盘强销服务。 3.周边各乡镇县市及重点厂矿进行直接宣传； 4.VIP卡方案的制定及执行，规避相关法律法规限制。 5.工法样板房概念传达并深入人心。 SP活动及 事件支持 具体工作 主要媒体 广告语 产品 诉求 阶段重点及营销诉求 第二阶段：开盘强销期+广告高峰期 （08.6.1—08.8.31） 盛夏系列活动： 五洲第一城·运动一夏（业主运动会） 五洲第一城·开心一夏（广场游园活动） 五洲第一城·经典一夏（电影节+街头音乐会） 五洲第一城·狂欢一夏（啤酒节+美食节） 跟着政府转 投资乐透透 拥有金钻商铺，成为令人羡慕的资产阶级 暑期少儿绘画比赛 盛大开盘活动 1.大型开盘仪式及活动 2.开盘现场SP造势 3.开盘策略及流程 4.开盘媒体策略 5. SP活动执行及广告方案 6.其他印刷品设计 户外看板 灯箱广告 CF NP DM 海报 口碑 SP活动 为会享受的永安人造城 软文： 五洲第一城，完全“攻略” 产品 人文社区 健康 生活方式 促销信息 商业 1.本阶段将项目卖点的展示部分转移到一种生活方式的推广上 2.本阶段的正式开盘销售1#—9#产品，根据销售策略主推，广告将在前期的诉求上重点强调产品细节； 3.现场促销活动：客户积分奖励+推介累积等 4.以电视、报纸DM等将产品在景观/环境/配套/地段等方面一一呈现； 5.配合相应SP活动，集中加强销售，同时以小户型的人气带动大户型的去化； 6.销控上对单身公寓、高HOUSE及两房都做一定量的保留。 7.到各重点乡镇、厂矿企业等进行点对点销售； SP活动及 事件支持 具体工作 主要媒体 广告语 产品 诉求 阶段重点及营销诉求 第三阶段：持续销售期（08.9.1—08.12.31） 商业诉求： 阳光照耀买铺路 投资秘籍（欲盖弥彰） 商业专案 名宅携名车，金秋盛典（配合笋竹节进行） 商业产品推广包装 有效卖点继续提炼和推广 其他销售渠道的战略布局和推广 其他视具体情况调整 户外看板 灯箱广告 海报DM 视具体情况调整 好楼盘，自己会说话 家亦风景 景亦家 一座城 界定一种生活 1万人参观过五洲第一城 ——10万人眼羡这里的生活 教育配套轻松置业环境诉求 1.本阶段针对前阶段产品去化的情况进行广告调整和销售策略调整，在前阶段保留的产品中再公开部分，做新一轮热点销售； 2.在销售引导上，吸引部分单身公寓的投资客转移注意力店面投资；进行商业产品的广告诉求引导； 3.同时在销售过程中，积累高端产品的客户，为下一期产品的开发积累客户资源。 4.重点区域布控继续加强，DS作业加强，再次深入重点厂矿企事业单位。 5.商铺的试机推出，推广计划的执行； 6.二期营销计划工作准备； SP活动及