光谷总部空间项目分析.pptx

光谷总部空间项目分析 武汉思锐市场部 2010年1月 1 分析思路 区域政策与发展分析 项目属性分析 项目的价值 区域市场环境 区域市场竞争分析 宏观经济分析 项目宏观环境 为项目决策提供依据 2 项目属性分析 3 项目位置 项目地处光谷腹地。沿民族大道南行至汤逊湖北路，继续前行约0.5公里即到。项目距离中环线约1.5公里，距沪蓉高速约5公里，距富士康、中芯国际约6公里。 沿中环向南，依次有武汉大学科技园、华中师范科技园、华中理工科技园和武汉理工大学科技园。本项目即处于武汉理工大学科技园区内。位于于集中科技园区的主体位置。 项目位于光谷腹地、大学科技园区内的主体位置 4 项目四至 本案 项目整体呈较规则矩形，东北面临汤逊湖北路。其余三面没有直接临街面。 然而，宽开间短进深的地块形状，依然可以使项目有良好的形象展示面。 项目仅一面临街，但是形象展示面良好 5 项目道路及交通 本案 大学园路 汤逊湖北路 公交站 汤逊湖北路 汤逊湖北路是进出本项目主要交通通路。目前，汤逊湖北路宽约8-10米，双向4车道；道路连接民族大道、大学园路和滨湖路。 公共交通方面，目前仅有一趟公交车路经本案，发车间隔约15分钟左右。 自驾车可通达性好，而公共交通薄弱 6 项目区域环境 中环线以北 中环线以南 以中环线为界，在中环线以北，是光谷区域的生活和商业核心。 同时，以武汉工程大学、中南民族大学和华中科技大学为代表的众多高校聚集。 以中环线为界，在中环线以南，是光谷区域的产业发展重心。 在本案周边，四个大学产业科技园区，和中芯国际、富士康园区等光谷明星级企业园区，集中了产学研产业链的转化焦点。 7 项目规划 项目整体规划为科技产业区、总部办公区、soho办公区和商服配套区。 科技产业区为多层（5层）“回”字型结构建筑；总部办公区为独栋商务别墅；soho办公区为小户型产品；配套区，除了一般常规配套外，亮点为规划有一个私人疗养型医院。 项目经济指标： 规划用地面积85990平方米；净用地面积73109平方米，总建筑面积110000平方米；办公群建筑面积52000平方米；配套面积33000平方米；soho办公建筑面积25000平方米；停车位约400个；绿化率30% 项目规划已经完成，更改可能性较小 8 项目产品 目前，可知项目一期产品的详细信息： 项目一期为三栋多层多功能产业楼，共5层，单层面积2500平方米左右。 一层层高5.6米，二至五层，层高3.6米。 产品设计2梯4户，最小分割面积约为450平方米，大面积需求可以在此基础上组合。两部电梯中没有货梯。 在外立面处理上，产品以增加落地窗来增加采光。 一期产品在层高上有明显优势，面积组合灵活度小 9 项目现状 项目一期产品为3栋多层、框架结构建筑。在2009年初封顶。目前，项目在进行外立面施工和园区部分配套工程施工。 目前，项目一期产品已经由销售代理公司于09年9月开始销售。 10 项目属性小结 项目位于光谷产业园集中区域，区域内产业园区氛围浓厚。 项目为在建、已销售的中等规模产业办公类型的产品。 项目产品在设计上已经成型，产品面积最小450平方米、四大园区功能和配套服务等方面也已基本确定，后期修改的可能性较小。 项目已经开始销售，但是销售情况一般 。 11 项目去化难以令开发商满意，速度较慢的原因如何？在项目产品类型和功能基本确定的情况下 ，是否可以实现快速去化？ 宏观面经济发展是否支撑产业园区发展？ 光谷区域发展规划和相关政策对产业园区开发是否有利？ 项目周边类似产品规划、销售、经营情况如何，市场竞争环境如何？ 12 宏观经济数据分析 13 武汉GDP 从2003至 2009年武汉处于持续快速增长的发展轨道，GDP逐年创下新高。2009年初算，全年完成GDP4500亿元， “十一五”7项主要经济指标提前实现。 从增长幅度看，连续两年的高增长有所回落，但是，在全球经济景气程度较低的大背景下，武汉市的增长幅度依然超过全国平均水平，经济整体表现活跃。 14 武汉三产结构 在武汉三产结构中，各产业结构变化幅度不大，总体而言，第二产业近两年有所增加。由2006年的32.7%上升到2008年的34.2%。这样的上涨幅度，主要是由于国家为了拉动经济复苏而增加4万亿投资，极大的拉动了我国各产业，特别是制造业的发展。 2009年，因为持续的经济刺激政策，预计第二产业将继续发展，产业占比将进一步提高。 15 光谷总产值分析 武汉近两年GDP 光谷跨越式的上涨，表现了区域良好的发展前景。2009年，预计区域产值将突破2000亿。 2003年至2007年 ，区域产值上升500亿，用了四五年，而从1000亿到2000亿仅仅只用了三年。目前，光谷区域经济产值对武汉市GDP的贡献，已经超过50%。预计未来将进一步的提高，区域发展将进入