城中村、城边村改造初探——以广西西林县为例.docVIP

城中村、城边村改造初探——以广西西林县为例 工作研究《现代农业科技)2009年第10期 城中村,城边村改造初探——以广西西林县为例 钟月红 (广疆华蓝设计(集团)有限公司,广西南宁530011) 摘要以西林县城中村,城边村改造为例,分析城中村,城边村现状,存在的问题以及改造过程中面临的多重困境,探索城中村,城边 村改造模式. 关键词城中村;城边村;现状;改造 中图分类号TU984.17文献标识码A文章编号1oo7—5739(2[J(】9)10-0272-02 城中村,城边村是城市快速发展的产物,具有农村和城 市双重特性.城中村,城边村在从乡村向城市转变过程中. 因土地,户籍,人口等多方面均属城乡二元管理体制,没有 完全纳入城市统一规划,建设和管理,其发展有很大的自发 性和盲目性,在生产方式,生活方式,景观建设等各方面仍 保留浓厚的农民特征,因而影响了城市基础设施布局,乃至 城市整体规划的实施.城中村,城边村改造,是各地政府,规 划工作者积极探索的话题.笔者以西林县城中村,城边村改 造为例,分析城中村,城边村现状,存在问题以及改造过程 中面临的多重困境,探索城中村,城边村改造模式. 1西林县城中村,城边村现状 西林县城现有城中村,城边村共7个,即北街,中街,东 街,宏达屯,八洋屯,新河屯及火亮屯.村庄建设用地面积总 计20.08hm2,占县城区总面的积约5.O%.城中村,城边村建 筑均为村民自建房,自家使用居多,老民房多为1~3层,2层 居多,近年新建及在建民房则多为层,均为典型的竹筒楼 形式.普遍存在建筑朝向混乱,日照间距不足,消防通道严重 不通等问题.其中北街,中街,东街位于城市旧城区中部;宏 达屯,八洋屯及火亮屯位于建成区的边缘,可通过城市道路 与建成区便捷联系;新河屯位于城北山体内,交通不便. 西林县城中村,城边村各村主要存在的问题不同,但仍 有些共性,主要表现为: (1)建筑密度高,居住环境差.现有城中村,城边村建筑 层数逐年增加,建筑密度不断加大,但建设标准不高,虽然 大部分新建建筑结构都比较坚固,但建筑通风,采光普遍达 不到要求. (2)道路不成系统,安全隐患大.由于城中村,城边村长 期以来处于自发建设的状态,大部分道路狭窄,弯曲,道路 设施不完善,道路通行能力极差,难以保证正常的交通功能, 更给消防,救护等紧急需要制造了障碍,总体抗灾能力差. (3)基础设施匮乏.城中村,城边村内供水,供电,排水 等系统不完善,公共服务设施和市政设施严重不足. (4)城市形象不佳.城中村,城边村低标准的环境建设 和低成本的环境维护,给外界造成城市整体环境品质差,形 象不佳的印象. (5)西林县为山地城市,土地资源紧缺,城边村所处区 位多为山脚或山体内,发展备用地有限. 作者简介钟月红(1980一),女,广西扶绥人,初级规划师,从事规划设 计工作. 收稿日期2009—04一O1 272 (6)城中村,城边村管理存在许多问题.城中村,城边村 主要由各村村级基层组织管理,由于知识,经验和能力等的 不足,管理水平难以达到城市的整体水平,存在二元化的建 设管理体制矛盾,不利于城市的整体协调发展. 2改造困境 2.1规划困境 在城中村,城边村现有建筑密度大,容积率高的情况 下进行改造,不仅满足不了改善城镇环境要求,村民也很难 接受;如采用开发利益主体(村民,开发商)追求利益最大化 的容积率,将对原有城镇空间形态的控制造成干扰. 2.2产权困境 城中村,城边村大量违法建筑的存在与土地产权的特 殊性,令改造陷入两难境地.如果承认了违法建筑的产权, 则鼓励了违法行为,会引起新的抢建;如果不承认产权,考 虑到法律依据不足及违法行为的普遍性,对该部分违章建 筑难以强制拆除,也令改造无法进行. 2.3土地供应困境 西林县属山地城市,城边村位于山脚居多,建设用地条 件差,可发展备用地缺乏,村民没有可备用的宅基地.若由 政府统一提供建设用地,备用地紧张的问题仍然存在,为保 障改造单位在改造中有利润或至少不亏损,政府需要给改 造单位供应适当改造用地,实行大幅度地价优惠,或进行大 量资金贴补.这不仅影响地价收益,而且容易造成土地供应 失控.冲击房地产市场. 3改造总体目标 基于城中村,城边村现状,结合西林县城发展的目标, 西林县城中村,城边村改造确定的总体目标为:融入城镇生 活.以城区的现代文明为标准,实现城镇品位的提高,功能 的完善,基础设施的延伸,为促进城中村,城边村经济发展 提供物质空间平台. 4改造过程中的村民安置问题 改造过程中村民的安置问题包括3个方面,即村民居 住安置,就业安置及身份安置. 很多城市的城中村,城边村改造时,村民房屋拆迁以后, 在保证满足村民居住需求的条件下,允许其再拥有至少1 套住房用以出租,以保证在其失去土地后,在无其他劳动技 能