创意农庄之农地流转专题.doc

创意农庄之农地流转专题 2008年10月 目 录 前 言 壹：创意农庄成败的关键――农地性质 一 创意农庄初期测试 二 网络讨论与测试 三 社会大众对农地使用的质疑 四 创意农庄研究与时机把控 贰：中国土地改革历程 叁：中国农村现状 肆：中国农村征地制度改革试点情况 伍：集体林权制改革情况 陆：国际金融危机与中国三农 一 国际金融危机的爆发是对中国土地改革的间接推进 二 农用土地的流转已然成为解决三农问题的必经之路 柒：十七届三中全会――中国第三次土改 捌：创意农庄的机遇与机会 一 金融危机下的房地产噩耗 二 创意农庄＝另类房地产 三 房地产谷底期切入的机遇与机会 四 全会蕴含的政策导向意义支撑项目发展前景 玖：结论 附件部分（第40页起，共计6份附件） 前 言 ‘创意农庄’概念的提出是在创意产业蓬勃发展与房地产行业泡沫逐渐褪去的背景下产生的，它是建立在区域范围内创意产业集约化生产的市场需要以及创意产业核心运营环节缺失的基础之上的。‘创意农庄’是将创意产业、自由建筑与新型农业经济形式有机结合的产物，其项目建设的可行性与其巨大的市场潜力必定会受到无数消费者与投资者的青睐。 在‘创意农庄’项目建设思路与框架结构完整的基础上，我们对于每个细部进行了进一步的探讨与研究，最终发现‘农地与流转’及其相关内容是本项目发展前期必须深入了解和研究的部分，此部分内涉及的政策法规以及核心问题的解决，将是本项目迈向成功的关键。 本专题主要内容将围绕“农地与流转”此核心内容做相关的论述与研究，从而判断与掌握在当前国际国内局势之下‘创意农庄’项目切入市场的最佳时机。 壹：创意农庄成败的关键――农地性质 一、创意农庄初期测试 在概念形成之初期的市场调研中，我们走访了当地颇具影响力的艺术村- 浓园艺术村，我们了解到在它的形成初期，艺术家们都是在主观聚集的基础上占用农业用地，直接的进行规划与设计自己的工作室及生活园区，改变了原有的农地性质。在园区日益成熟的发展过程中，当村组织找到他们，告知其工作室是违章建筑，要强行拆除时，他们才切实意识到问题的严重性。最后，通过了什么手段将房产保留了下来，我们不得而知，但调研期间园区创始者的两句话让人记忆犹新：“我们的房子不知道什么时候就没了。”，“我们的园区已经没有更大的空间容纳想要进来的人了！”，这两句话从侧面充分反映出了业主的担忧与艺术村发展的不可堪之前景，从而必然导致其不稳定因素向产业核心内容的辐射，引起恶性循环最终导致不可收场的结果。 借鉴现有‘艺术村’实际发展中土地性质所反映出来的问题，我们发现，纵观“创意农庄”项目其租售式的商业销售模式，以及项目整体发展的诸多规划内容（比如：引进艺廊，增加更多的农业产品与服务元素等等），对于土地的合法、有效的使用已然成为项目建设前必须妥善解决的关键问题。 二、网络讨论与测试 我们前期的调研除了走访现有的艺术村外，我们还在2008年6月4日 ~ 6月18日通过互联网讨论的形式集合不同行业的16个人对于‘创意农庄’的项目可行性、建筑形式及其成本，项目的市场需求及潜力、项目的规划细节以及发展预测等各个方面都进行了广泛的探讨与研究，但最终发现，项目细节的具体执行都是建立在项目所涉及土地以及土地流转问题妥善解决的基础之上的。其中包括土地使用权以及顺利接续、经营权的合法性及合法转移、使用期满后的物业的归属，土地的合理使用等等问题。 三、社会大众对农地使用的质疑 在当前国内经济发展过程中，农业用地（包括集体用地、农用地、宅基地）的流转并没有合法化，其地面的物业（俗称“小产权房”）开发主要有两种形式：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的，直接面向社会发放。 但是，和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。另一方面，由于“小产权房”并不受到现有法律的保护，伴随其交易与成长的必然是社会大众对于“小产权房”（在农业用地上开发的物业）的所有权归属（土地证、房产证的办理）、产权交易的合法化（交易的顺利进行以及交易过程中的法律保护）、已购物业的资产抵押等等问题的质疑越来越强烈，这些问题也将是“创意农庄”所面临的必须寻找途径妥善解决的核心内容。 四、创意农庄研究与时机掌握 泽普世团队在2008年6月份的前期市场调查后，通过对国际局势以及国内经济发展以及农地政策的客观分析与理性判断后，我们觉察出当时并不是“创意农庄”项目建设的最佳时机。 而当下，无论从国际金融与经济环境、国内的经济发展战略以及