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汤泉开发策略及运作模式 汤泉开发策略及运作模式 一、汤泉开发策略 二、汤泉开发策略建议 三、汤泉开发公司的职能及动作分解 四、汤泉的改造策略 一、汤泉开发策略 汤泉的开发运作过程： 汤泉开发公司 投资开发商 经营商家 招商、管理 房地产项目 合 作 监 督 开发经营 招商、管理 汤泉开发模式 态势回顾： 根据态势分析，汤泉如果按照传统将拆迁土地直接进行改造，将难以达到项目战略目标； 项目必须兼顾政府做形象、企业做市场、公众做文化来衡量，实现城市形象、企业和公众的多赢局面。 汤泉开发模式 对汤泉项目乃至整个大片区，汤泉开发公司必须承担起城市运营商的职能： 汤泉项目组织结构 汤泉度假村 紧密层 核心层 泛化层 别墅与花园洋房区 度假酒店区 外围区域 项目开发规模 项目总用地约11.7平方公里； 可按照核心层在1.5左右， 紧密层低于1 ， 泛化层为3.5左右的容积率，来设定项目总开发规模。 项目投资规模 项目总体投资至少5亿元以上。 其中核心层计划投资3亿元以上， 其他区域视开发规模而定。 汤泉运营策略 （一）分拆合作 （二）分层合作 （三）挂牌转让 （四）整体合作 （一）分拆合作 操作方法： 根据规划方案，对汤泉片区进行分区域、分地块寻找投资开发商与经营商家进行投资开发。 运作模式： 统一规划、分散经营 分拆合作 优势： 操作简便易行 投资商与经营商开发压力较小 可以降低合作门槛，易于回收资金 分拆合作 劣势： 不利于汤泉整体形象打造 影响该片区未来土地的升值空间 不利于未来的经营者 劣势地块难以找到合作开发商 （二）分层合作 操作方法： 片区整体规划方案确定后，核心层、紧密层、泛化层各层次寻找具对应投资能力与专业经验的投资商或者经营商对其进行合作开发。 分层合作 商业运作模式： 各层次统一规划、统一管理、统一经营 分层合作 优势： 操作简便易行 可以最快回收拆迁成本 有利于城市形象的打造 有利于未来的经营者 分层合作 劣势 对合作单位的专业背景要求高，难以找到对口的合作伙伴 合作投资开发商多而且实力不一，控制管理比较繁琐 （三）挂牌转让 操作方法： 放弃对汤泉的开发权与经营权，在市土地交易中心挂牌出让土地，寻求意向开发商，然后由此开发商对汤泉进行统一开发、统一管理、统一经营。 挂牌转让 实施该方案的前提条件： 通过挂牌受让的开发商必须有很强的开发能力和资金实力，能够付清土地成交款、打造城市名片和提升城市形象的社会责任。 挂牌转让 商业运作模式： 统一规划、统一管理、统一经营 挂牌转让 优势： 有利于城市形象的打造 有利于未来的投资者 能提升该片区土地未来的升值空间 有利于未来的经营者 挂牌转让 劣势： 放弃了汤泉的开发权与经营权 受让的投资开发商的选择具有很大的局限性 （四）整体合作 操作方法： 在整体规划的基础上，寻找合作单位，对整个汤泉进行统一开发、经营和管理。可以邀请全国有实力的成功运营商参与合作。 整体合作 实施该方案的前提条件： 选择的整体意向开发商必须有很强的开发能力和资金实力，能够担负起旧城改造、打造城市名片和提升城市形象的社会责任。 整体合作 商业运作模式： 统一规划、统一管理、统一经营 整体合作 优势： 有利于城市形象的打造 有利于项目开发过程的控制 能提升该片区土地未来的升值空间 有利于未来的经营者 整体合作 劣势： 操作难度较大 对合作单位的要求很高 开发策略分析 综述：按照四个标准衡量 1.是否有利于惠州市城市形象的打造？ 2.是否有利于汤泉开发公司的运作？ 3.是否有利于合作的投资者？ 4.是否有利于未来的经营者？ 开发策略对比 四种开发策略优劣分析表： √ √ √ × 是否有利于未来的经营者？ √ √ × × 是否有利于未来的投资者？ × × × √ 是否有利于汤泉开发公司运作？ √ √ √ × 是否有利于惠州城市形象提升？ 策略四 策略三 策略二 策略一 现行土地政策 中国的土地政策： 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 招标是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用