基于回归分析的武汉房地产价格影响因素分析.docVIP

精品论文 参考文献 基于回归分析的武汉房地产价格影响因素分析 崔宇 中国地质大学（武汉）经济管理学院，430074　　 摘要：时下正是国家出台政策抑制房地产价格快速上涨的时期，我们应首先找到房地产价格上涨的因素，而后针对价格上涨因素制定相应的政策。本文总结了武汉市房地产市场的发展现状，以武汉市2004年-2008年各季度房地产价格影响因素为研究对象，利用计量经济学模型分析各因素的影响程度，并根据分析结果对武汉市房地产业发展提出建议。 关键词：房地产价格，影响因素，建议 1 武汉房地产市场发展现状　 1.1前期投资增速过快，08年后进入震荡轨道，09年价格迅速上涨 　　1998年我国住房进入商品化阶段，之后全国各地房地产投资规模逐年上升，武汉作为湖北省省会和中部龙头城市，投资规模更是迅速膨胀。武汉统计年鉴显示，2002年至2007年，武汉市房地产开发投资总额分别为132.50亿元、169.55亿元、233.30亿元、298.00亿万元、366.15亿元、459.75亿元，年增长率分别为27.96%、37.60%、27.73%、22.87%、25.56%，增长势头迅猛。2002年至2006年，武汉房地产开发投资总额占全社会固定资产投资比例分别为24 %、26.5 %、28.9 %、28.3 %、27.6 %。2007年全国房地产开发投资总额占全社会固定资产投资比例为23.62%，武汉为26.5%，远高于全国平均水平。而进入08年后，由美国次贷危机引起的全球经济衰退也开始逐渐影响中国房地产市场。武汉房地产市场07年四季度房地产综合价格为5492.25元/㎡，之后围绕此价格剧烈波动，09年四季度迅速上升到6034.51元/㎡。经历了短期的价格波动之后，价格大幅度上升。 1.2房地产业对武汉市经济发展的贡献 　　房地产在国民经济当中扮演着重要的角色，是拉动经济增长的马达和经济发展状况的晴雨表。房地产业可以带动建材业、建筑业、钢铁、化工、塑料、机电、金融业等基础工业和制造业的发展，还可间接影响到第三产业的发展。统计年鉴显示，房地产业增加值在武汉全市生产总值中所占份额逐年提高，2001-2007年分别达到2.75%、3.06%、3.25%、4.03%、3.8%、4.09%、4.27%，预计到2010年，房地产业增加值占全市生产总值超过6%。 1.3房地产价格对居民生活、经济、社会的影响 　　房价过高将影响城市居民住房消费情况和居住条件，同时也不利于城市人才引进和城市整体竞争力提高。统计显示，2000年-2006年，武汉市区居民人均住宅面积均低于全国平均水平，其中2006年武汉市人均住宅面积为26.86平方米，全国平均面积为27.1平方米。工薪阶层无法承受过高房价，还可能引发相关的心理、社会问题。同时房价过高还会提高城市整体商业运营成本，对城市的招商引资和经济发展产生负面影响，并且容易引发房地产“泡沫”，不利于经济平稳运行。　　 2 武汉市房地产价格影响因素分 　　人口因素 　　商品住宅是房地产销售市场的重点， 2007年，武汉住宅销售面积占总房地产销售面积的86.62%。对商品住宅需求最为迫切的群体就是适龄结婚群体。武汉统计年鉴显示，截止2007年武汉市常住居民总人数为891万人，其中20岁-29岁的适婚男女青年共116.45万人。按照2008年武汉市人均住宅面积28.25平方米计算，共需要3290万平方米住宅面积。从这个这个数据得出，武汉市居民对房地产面积的需求巨大，而且这部分需求具有“刚性”，这无疑会推动房地产价格的上涨。 　　经济发展 　　武汉经济的快速发展必将拉动写字楼等商用房地产面积，据全球顶尖的房地产顾问戴德梁行2008年7月做出的统计和预测表明，武汉市甲级写字楼的总量面积为59.56万平方米，甲级写字楼需求增多，去年上半年新增租赁面积为4.97万平方米，比前年同期增加200%。大量的企业对写字楼巨大的需求同样推动房地产综合价格上涨。 　　利率 　　从消费者的角度来看，贷款利率越低，购房需求越高，房地产价格就越高。从开发商的角度看，银行利率越低，开发商的融资成本越低，房地产面积供给增加时，会导致房地产价格下降。房地产价格和利率成同方向变动。从中国人民银行公布的金融机构人民币贷款利率情况来看， 2007年12月21日至今，共进行了7次贷款利率下调，5年期年利率从7.83%下降到5.76%。同时，08年12月的两次利率调整也使得五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.05%下降到3.87%。从这个角度考虑，为了降低房价，利率会维持在一个较低的水平。 　　土地交易价格 　　房地产开发商在进行商品房开发之前，为取得土地使用权要支付一定费用，这笔费用会包含在房地产销售价格中，是房地产开发成本之一。另外土地交易的法律法规、审批程序是否健全