天下药仓-龙文新老师课件-如何选好新店.ppt

划分商圈、商圈分析——要用数据说话 1、商圈调查的目的和意义 1、商圈调查的目的和意义 根据与门店距离的远近将商圈分为：主商圈、次商圈和辅助商圈。 主商圈一般指半径500米范围内，是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，占门店顾客总数的55％一70％，很少同其他商圈发生重叠，是忠诚度最高的顾客群。 次商圈指半径500—1000米，位于主商圈外围的商圈，占门店顾客总数的15％一25％，老顾客来店率较低。 辅助商圈在商圈外围，吸引的是零散顾客,只有一些特殊商品、选购品才会吸引他们的到来。 2、商圈范围的划分 为方便计划，可用圆形来为商圈推算，下列情况，可作为商圈范围的划分点： A、商圈半径500米为限。 B、马路分界（超过40米宽的道路或四车道以上或中间有栏杆为隔，主要干道）。 C、单行道：因单行道阻隔，使人流动不易而划分成不同商圈。 D、人流走向：由于人流走向的购物习惯与人流动的方向，使该区形成一独立商圈。 2、商圈范围的划分 E、铁路阻隔：因铁路阻隔，使人们交通受阻而划分成两个不同商圈 F、高架桥、地下道阻隔：因高架桥、地下道阻隔，使人流动不易而划分不同商圈。 3、制作商圈简图 商圈简图的绘制目的在于能对想要调查的商圈范围与面貌一目了然： A、画出4条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米、500米的范围。 B、将500米内的主要街道和马路名称、人流汇集的地段及大型场所（生活超市、医院、娱乐区等）、集会场所（菜市场、长途和短途汽车站、公交车站、学校、公园等）、居住密度较高的核心居民区、竞争店所在位置（与预选店的实际距离）、政府重要的行政中心、街道的人流行进方向“单行道方向”、重要建筑物及楼盘、未来促销活动发放宣传单的地点标注在商圈简图上。 4、商圈调查和分析 A、在预选选定的地方周围，按照之前量出的商圈半径，用圆规划出预选的商圈。 B、将调查的预选商圈、目标地情况列表：调查范围（市、县、区）、辖区人口总数、城区人口总数、距公司总部路程（km）、交通状况、主商圈人数（500m内）、人口密度、人均收入、人均消费。 C、将调查的当地医药市场情况列表：150米以上药店总数、最大药店（名称、营业面积、营业员人数、经营品种数、日均销售）、当地价格水平(抽查200品规以上，分普药、其它药品、综合测算，与公司相对应的门店名称)、当地品牌药店名称及其经营方式、附近医院、菜市场、公交车站点、当地医保参保人数、经营环境（药监部门是否支持） 4、商圈调查和分析 D、商圈数据分析： 1.主商圈常住人口预计销售〔人口数×（0.7元或0.8元）×40%〕 2. 2、店前日均人流测算销售额〔单边往来日均人流数×（6%至10%）×60%×客单价〕 *60% （ 注： 大店：10% 中店：8% 小店：6%） 3.主商圈已开药店评估销售额（数据来源：1.测 算；2.调 查；） E、商圈综合评估：综合上述商圈调查与分析，可以预估出该商圈的大概座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额，对是否在该商圈选址作出评估。 4、选择目标地点——在最聚客的地方开店A、原则：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 B、标出看好的地点即预选地址。 C、对预选地址的地理位置、预选店面形象与卖场结构、预选店前人流量测算、预选店面租金进行考察与评估。 5、预选店址立项 拓展部或选址员上报立项材料，包刮： A、该城市可选卖场、竞争对手分布态势图。 B、可选卖场的位置及商圈简图（标注周边商场、竞争对手、街道数、公交车站位置、公交车数量、人流方向及多少等）。 C、可选卖场的卖场建筑平面图（需标明我方租赁面积）、所处商圈照片、卖场外立面照片（全景）、广告位位置示意图、内部结构照片、周边商场照片等.（此项仅适用于离公司总部较远的地区或公司领导有特别要求的） D、完整的调查分析报告(《预选门面情况汇总表》、《门面选址呈报表》、《新店保本销售预测表》、《市场基本情况调查表》和相关附表)。 6、预选店址综合评估 拓展部将立项材料上报给分管拓展副总监/营运总监现场审核通过后，再报总经理终审。 7 、谈判、签订合同 获得公司批准后，拓展部负责人作为经办人，公司拓展副总作为公司代表现场与业主复谈，按标准合同格式签订租赁合同（一式四份：财务、行政、拓展部、业主各一份）。 * * 商圈，也称商业圈，即吸引消费者前来购物的有效范围。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以门店设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈，但商圈的形式不一定都是同心圆，门店类型、规模、周围有无竞争者、顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。商圈好坏对营运成功的影响和门店日后的经营发展力，是关键所在。