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第八章 房地产抵押 第七章 房地产抵押 第一节房地产抵押概述 第一节房地产抵押概述 一、房地产抵押的概念 抵押是债务人或者第三人不转移对财产的占有，而将该财产作为债务履行担保，债务不履行债务时，债权人有权以该财产拍卖、变卖或者折价所得的价款优先受偿。 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 二、房地产抵押权的性质 (一)从属性 (二)不可分性 (三)物上代位性 三、房地产抵押的法律特征 (一)房地产的权利主体必须统一 (二)房地产抵押是要式行为 第二节房地产抵押的设定 (一)房地产抵押合同的定义 房地产抵押合同是房地产抵押法律关系成立的形式要件，是指债务人或第三人以不转移占有的方式将房地产或房地产权利作为履行债务的担保，而与债权人达成有明确抵押权利义务关系的协议。 (二)房地产抵押合同的主要条款 (1)抵押人、抵押权人的名称或者姓名、住所； (2)主债权的种类、数额； (3)抵押房地产的状态，一般包括房屋地理位置、面积、结构、新旧程度、权利状态、 所占土地的面积、土地使用权的性质、存续期限等； (4)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外毁损、灭失的责任； (5)抵押期限； (6)违约责任； (?)争议解决方式； (8)双方约定的其他事项。 (三)房地产抵押合同当事人的权利义务 抵押人的权利主要有： (1)设定多个抵押权。 (2)设定用益物权。 (3)转让所有权。 抵押人的义务主要有： (1)保值义务。 (2)告知义务。 (3)当抵押房地产发生危险或者价值减少时，抵押人有重新提供担保或相应增加担保的 义务。 2．房地产抵押权人的权利义务 房地产抵押权人的权利主要有： (1)优先受偿权。 (2)对房地产抵押权的保全权。 (3)对房地产抵押权的处分权。 抵押权人的义务主要有： (1)不作为义务. (2)正确行使抵押权的义务。 (四)房地产抵押合同禁止条款——流质抵押 流质抵押条款是指当事人在设立抵押权时约定，于债务人不履行到期债权时，抵押物归债权人取得的条款。我国现行的担保物权法律明确禁止流质抵押条款，规定订立合同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定，在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权归债权人所有。 (五)房地产抵押合同的生效要件 房地产抵押合同以登记为生效要件 二、房地产抵押登记 所谓房地产抵押登记，即经权利人申请，国家登记部门将申请人的房地产抵押权利记载于国家房地产登记簿的事实。 (一)办理房地产抵押登记的部门 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范 围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。 (二)房地产抵押登记的程序 1、向国家法定部门申请登记。 2、负责房地产抵押登记的部门应当认真审查抵押权人与抵押人的主债务关系，双方当事人的真实情况、财产的权属情况。 3、核准申请。 (三)房地产抵押登记的效力 (1)决定房地产抵押的效力。 (2)权利正确性推定的效力。 (3)保护善意第三人的效力。 三、房地产抵押权的效力 (一)房地产抵押所担保的债权的范围 主债权 利息 违约金 损害赔偿金 实现抵押权的费用 (二)房地产抵押权对抵押物的效力范围 房地产 从物：房地产抵押中常见的从物有门锁、照明灯具、取暖设备、水电表以及与房屋结合的家具等。 孳息：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵 押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。 四、房地产抵押权的实现 抵押权的实现又称抵押权的行使，是指抵押权人在债权已届清偿期而债务人不履行债务时，处分抵押物以优先受偿的行为。 (一)房地产抵押权实现的条件 抵押权人行使抵押权以债权已届清偿期而未受清偿为要件。 (二)房地产抵押权实现的方法 依照我国《民法通则》和《担保法》的规定，抵押权人行使抵押权，变价抵押物以优先受偿，主要有三种方法：其一，协议取得抵押物所有权；其二，拍卖抵押物，以价款清偿；其三，以其他形式变卖抵押物受偿。 依照我国《民法通则》和《担保法》的规定，抵押权人行使抵押权，变价抵押物以优先受偿，主要有三种方法：其一，协议取得抵押物所有权；其二，拍卖抵押物，以价款清偿；其三，以其他形式变卖抵押物受偿。 (三)房地产抵押权实现的顺位