美国太阳城养老地产.docxVIP

中国百年建筑研究院院长　朱文俊美国太阳城和CCRC 持续照料 退休社区开发模式，是美国比较主 要的两种养老地产开发模式。太阳 城精准的客户定位和产品定位、 CCRC 持续照料的精细化服务理念和 运营模式，都是非常值得中国借鉴 的。中国老龄化社会问题的解决，一定要依靠社会力量，尤其要依靠 很多有社会责任感的开发企业，站在中国国情的基点上，充分借鉴国 外成熟的老年住区开发模式，积极投身中国老年住区的开发建设，才 能有助于推动中国老龄事业的发展。本文通过对美国太阳城和CCRC 两种开发模式基本特征的介绍，进 一步分析有哪些特征是适合中国国情的，有哪些是不适合的，最后给 出适合中国的复合型老年地产的开发建议。一、美国太阳城的开发模式目前中国的很多养老地产开发项目，大都借鉴了美国太阳城的开发 模式，甚至是直接引用了太阳城的名字作为项目名称，比如北京的太 阳城、东方太阳城，天津武清的卓达太阳城等。可见美国太 阳城的开发模式和理念，已经对中国产生了一定的引导作用。表2.1.1　美国14 个太阳城项目的基本情况列表1. 美国太阳城的主要项目分布、规模、配套和产品类型美国的太阳城目前主要有14 个项目（见表2.1.1）：加州洛 杉矶东北方向的苹果谷太阳城、亚利桑那州凤凰城的太阳城和西 部太阳城、凤凰城东南方向的牧场太阳城，以及佛罗里达州的西 海岸太阳城中心等。其中，亚利桑那州凤凰城的太阳城，是太 阳城的发源地。亚利桑那州凤凰城的太阳城，是太阳城系列的特例，是按照 新建小镇的规模配套公建设施的。而苹果谷太阳城、牧场太阳城 等这些新建项目，是没有这些完整配套的，主要配套是适合健康老人 活动的会所和户外运动项目，没有医疗、护理等设施配套。2.太阳城开发模式的九大特征（1）属于住宅开发性质；（2）依靠销售回款盈利；（3）限定55 岁以上的老人才能入住；（4）专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施；（5）没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的 大市政配套，社区内没有建设相应设施；（6）一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、 独栋或双拼，精装修标准、拎包入住；（7）房价便宜，苹果谷太阳城在洛杉矶东北方向120 公里左右， 其房价是洛杉矶市内的1/3 左右，对老年购房群体很有诱惑力；（8）附近一般都配有专为社区服务的商业中心；（9）兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度 假客户。如凤凰城太阳城，每年居住的总人数在44000 居住人口左右， 其中28000 人是常住客户，而16000 人时旅游度假客户；凤凰城东南 方向的牧场太阳城，也具有鲜明的候鸟型度假特征。3.太阳城的开发商和开发理念（1）开发商：Del Webb 和Pulte Homes 在美国太阳城的各个项目的展示大厅中，都张挂着太阳城的开发 商——Del Webb 和Pulte Homes 的合作历程与合作理念。Del Webb And Pulte Homes: Two legacies, one company.Pulte Homes, 美国 最大的住宅制造商之一，Del Webb，美国活跃老人住区建设的领导者， 共同分享辉煌的历史。Pulte 始于1950 年，而Del Webb 始于1928 年， 并于1960 年在凤凰城西部建设了第一个退休老人的社区。现在，Pulte 和Del Webb 像一个公司一样在一起合作，整合了他们的资源和数十年 的经验，一起开发高质量的老年住宅和社区。（2）开发理念： Your Community, Your Home. Both Reflect Who You Are。4.太阳城开发模式对中国的启发和借鉴（1）四点值得借鉴： ① 住宅立项，依靠销售迅速回款； ②客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定 位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求； ③不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资 金使用效率，降低了开发风险； ④在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作， 在项目开始时便实现订单生产。（2）两点不值得借鉴： ①中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建 筑，应以多层或小高层的单体形态为主； ②中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护 理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。 中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提 供及时、持续的医疗、护理条件。二、美国CCRC 持续照料退休社区及其精细化管理服务1.CCRC 的概念 CCRC—Continue Care Of Retirement Community，持续照料退休社区。?一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度，分为以下三类：（1）完全可以自理的健康活跃老人