新项目物业接管验收操作指引.doc

新项目物业接管验收操作指引 一、目的 通过本指引规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准，及时发现隐患，确保接管工作的顺利开展。 二、适用范围 适用于江西景梦物业管辖的所有新项目的接管验收工作。 三、职责 1、品质管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督； 2、各物业服务中心严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求。 四、接管验收定义 物业服务中心在接管地产开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主进行的验收工作。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。 五、接管验收流程 1、接受地产《接管验收邀请函》 为尽快发挥投资效益，上海爱家集团子公司须按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收。 审核接管验收条件，及时回复是否同意接管验收 根据上海爱家集团子公司提出的接管验收邀请，物业公司（服务中心）应于5～10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》，并回复是否同意接管验收。 签订《新建房屋交接责任书》，签发《验收通知》约定验收时间 如同意接管验收，即物业公司（服务中心）与上海爱家集团子公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收。 组织实施接管验收 于约定的时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》、《小区公共设备验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和与人力情况来定，时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。 不合格项目的整改 如验收有不合格的项目，物业公司（服务中心）应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需由地产公司提出，随时提出，随时复验。 验收合格，签署《验收通过证明》 验收合格，物业公司（服务中心）于5个工作日内签署《验收通过证明》。 办理交接手续，签发《接管通知》 对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。 附：新项目接管验收流程图 六、物业接管验收内容和标准 （一）总体资料交接 1、产权资料，包括：用地批准资料；项目批准资料；施工许可证。 2、技术资料，包括： （1）住宅区规划图、小区竣工总平面图。所有单体建筑、结构、设备安装竣工图（需有竣工章，变更情况要有标注并和设计变更单相对应）； （2）单位工程竣工验收证明书； （3）地质勘探报告，沉降观察记录； （4）地下管网竣工图； （5）所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单； （6）电缆铺设记录； （7）线路及电力电缆试验记录； （8）发电机、电动机检查试运转记录； （9）电气设备试验调整记录； （10）电气设备绝缘检查； （11）电气设备送电验收记录； （12）防雷接地电阻检测记录； （13）防雷引下线焊接记录； （14）水、卫生器具检验合格证； （15）通风机风量测量调整记录； （16）空调器性能测定调整记录； （17）环保达标验收许可证； （18）消防验收意见书； （19）消防验收许可证，防火监督处验收意见书； （20）电梯门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器的型式试验证书复印件； （19）房屋测绘验收资料； （20）房屋验收记录； （21）绿化平面图； （22）水质检验合格证书。 （二）房屋检验 1、主体结构检验 符合工程建设主体结构验收程序，以房屋竣工验收合格证明文件（政府质量监督部门对工程阶段性的检验监督文件，如桩基阶段、主体结构阶段等的中间检验）为依据。 2、住户土建部分质量和功能检查 序号 检验内容 检验标准 1 内墙面 1、表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮； 2、预留洞、槽、管道等色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑； 3、墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。 2 顶棚（层高），开间尺寸 验收标准基本同内墙面； 2、顶棚在平整度的基础上水平，观感质量良好。 3 地坪 1、地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂； 2、地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm； 3、踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。 4 进户门、电表箱门 1、门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象； 2、表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺