2008年上半年珠海房地产市场分析报告.docVIP

2008年珠海房地产市场分析报告 一、 珠海房地产行业环境 2008年上半年，珠海市经济继续平稳增长，发展继续加快，速度再创近年新高。 1.1.1 GDP创同期新高：2004—2008年珠海经济增长平稳，GDP总量年均增幅13.9%；2008年上半年珠海市GDP总量达到346.84亿元，同比增长16.2%，增速同比加快3.4个百分点，创“九五”以来同期新高，完成全年预期目标的47.7%。 图1. 2004~2008年珠海GDP总量变化图 图2. 2004~2008年珠海GDP增长情况图 1.1.2 固定资产投资稳步增长：2008年上半年完成全社会固定资产投资总额 115.63亿元，增长17.8%，增幅同比回落8.9个百分点，低于全国同期29.8%平均增幅。分区域看，香洲、斗门、金湾均衡增长，增幅分别为17.9%、16.7%和17.6%。 1.2 珠海城市人口图3. 2004~2008年珠海市常住人口变化图 1.2.1 2004—2008年珠海市常住人口增长平缓，年均增幅1.71%； 1.2.2 珠海市常住人口从1990年60.2万人增加到2005年的141.57万人，表明珠海自上世九十年代以来人口增加主要途径为外来移民。 1.2.3 珠海市新增户籍人口，其中约40%属于购房入户。 1.3 珠海市城镇居民年人均可支配收入图4. 2004~2008珠海市城镇居民年人均可支配收入变化图 1.3.1 2004—2008年珠海市城镇居民年人均可支配收入增幅不大，但增长平稳，年均增幅为5.68%； 2008年上半年城镇居民年人均可支配收入9259.54元，同比增长5.7%，增长速度基本与前五年持平。 2.斗门房地产行业环境 2.1地理位置 斗门位于珠江三角洲南端，位于珠海市的西部，东连中山市，北依江门市，与澳门水域相连，距香港56海里。 2.2人口 斗门全区总面积674.8平方公里，全区人口约60万，其中户籍人口30.6万。有华侨、港、澳、台同胞15.6万人，下辖井岸、白蕉、斗门、乾务、莲洲5个镇。 2.3交通 斗门区毗邻港澳，紧邻珠海机场、珠海港、广珠轻轨，从斗门到珠江三角洲任何一个地级市车程不超过2小时。 二、 2008年上半年房地产行业 发展概况 （一）珠海市场整体房地产状况 1.一级市场（土地交易市场） 1.1 供应量 2008年上半年，珠海市国有土地资源局共发布挂牌出让土地4宗，用地面积共计25.63万㎡，其中香洲区2宗，共4.7㎡，其他区域2宗，共20.93万㎡。 1.2 成交量及成交分析 1.2.1 成交量： 4宗出让土地只有香洲区1宗成交，成交面积1.14万㎡，总成交金额5755.36万元，楼面地价2510元/㎡。 图5.2004~2008年上半年土地挂牌量和成交量走势图 1.2.2 成交分析 2008年上半年土地市场表现波澜不惊，推出土地的成交比例仅为4.5%，远低于2005－2007年的63.2%～88%的水平，主要原因有以下两点： 挂牌土地有两宗面积较大的位处西区，市场成熟度较低，开发难度较大； 市场消费者持观望态度相对比较严重； 2.二级市场（新开发商品房市场） 2.1 供应方面 2.1.1 供应主体 虽然2008年上半年房地产市场呈现出观望态度强烈，但整体而言，珠海房地产开发商对市场的心态依旧乐观，开发市场呈现出以往不同的显著特点： 其他行业资金介入： 珠海良好的房地产发展形势以及丰厚的利润，使以前没有涉及房地产业务的企业也纷纷进入这一领域； 外来实力发展商进入： 由于历史原因，本土中小规模发展商统领了珠海的房地产市场，本地品牌华发地产一枝独秀，但随着城市经济的快速发展，城市魅力日益显现，外地实力开发商开始看好珠海的市场，近年来已有多家外地房地产企业进驻珠海，香港和记黄埔、中国远大集团均增加在珠海的开发量，万科地产、金地集团、中化方兴、方圆集团等在珠海的地产项目已经进入实质性的运作阶段； 2.1.2 房地产开发投资 房地产开发投资继续保持快速增长。 2008年上半年，珠海市共完成房地产开发投资621168万元，同比增长49.13 %，远远高于全国同期24.2%平均增幅； 其中，住宅类完成开发投资318403万元，同比增长-15.84 %，涨幅较缓，但办公楼同比增长89.04％，成为投资重点。 从图6可以看出，2006年至2008年珠海市房地产业开发投资额年均增幅5.4%，而08年开始房地产开发投资出现大幅上升， 2007年、2008年上半年房地产开发投资额分别保持了22%左右的增长速度。 图6. 2004~2008年上半年珠海房地产开发投资额增长情况图 全社会完成固定资产投资额占GDP比重有逐年变大趋势 2008年上半年全市完成固定资产投资114.65亿元，同