2010年11月无锡房地产市场报告（下）.docVIP

无锡市住宅成交占商品房成交套数比例图 11月份，无锡市商品住宅成交套数与住宅成交套数所占商品房成交比例均有所下降，本月商品住宅成交4921套，较上月下降4.15%，住宅成交所占商品房成交套数比例为67.41%，商品房成交套数具有一定增长。由于新政对住宅类影响较大，而商业地产并不受调控影响，投资者涌入商业地产，造成商业地产本月热销。 无锡市月度住宅成交面积及商业成交面积对比 与成交套数变化一样，住宅成交面积占商品房成交面积的比重较上月下降7.37个百分点，商业成交面积所占比重较上月增加5.75个百分点。商业地产并不受国家宏观调影响，投资者转向投资商业地产，近两个月来，商业地产呈稳步增长趋势。 重点项目篇 保利香槟国际 项目概述 保利香槟国际位于滨湖区太湖新城板块，蠡湖大道与周新西路交汇处西南侧，为保利地产在无锡地区开发的首个项目。项目占地15万㎡，总建面积30万方，共规划30栋8-12层小高层规划，分三期开发。11月28日保利香槟国际首次开盘，推出房源位于项目一期最北侧靠周新西路段，一期共规划10栋8-12层小高层。 项目地址 蠡湖大道与周新西路 开发企业 保利地产 占地 149944.9㎡ 总建 300000㎡ 容积率 1.8 产品类型 小高层 绿化率 32.5% 主力面积 四房二厅二卫170㎡ 物业 保利物业 物业费用 未定 开盘时间 2010-11-28 交房时间 2012年年中 代理公司 上海策源、保利代理 项目动态 地上四层 推盘概况 本次保利香槟国际开盘推出一期1#楼和2#楼，共5单元，共93套房源（共109套房源，关系户预定13户，预定房源主要集中在2号楼东边套，另留样板房3户）。 推盘房源户型配比 1#楼 2#楼 单元号 75 76 77 单元号 73 74 室号 01 02 01 02 01 02 室号 01 02 01 02 面积（㎡） 149 149 170 170 170 170 面积（㎡） 93 88 170 170 套数 7 9 10 9 10 10 套数 9 9 10 10 去化套数 7 9 8 8 7 7 去化套数 8 8 10 9 73单元为2梯3户结构（91㎡二房户型未公开推出）；74、75、76、77单元2梯2户结构。 本次推出88-93㎡二房18户，149㎡三房16户，170㎡四房59户；170㎡四房为本次房源主力户型。 二房、三房均南北通透，多开间朝南 卧室送飘窗 各户型过道均较长，影响面积利用 3、价格与优惠情况 价格： 保利香槟国际本次开盘根据楼层报价：4楼以下均价11000元/㎡，4-10楼均价12000元/㎡，10楼以上均价13000元/㎡；本次开盘成交均价约12400元/㎡。 中低楼层差价100元/㎡，高楼层差价200元/㎡；东西向差价100-200元/㎡；楼栋差价400-900元/㎡；同一楼栋内，二房户型单价低于四房户型100-300/㎡不等，三房户型单价低于四房户型200-300元/㎡。 优惠： 开盘前交意向金（认筹）总价优惠0.5%；开盘当天认购优惠0.5%；三天内签约总价优惠0.5%；一次性付款总价优惠1%；以上优惠可重叠，最高优惠力度达2.5个点。 开盘现场 本次保利香槟国际开盘前做了充足的蓄客准备，对外宣称收纳诚意金280余组，实际到场200组左右，采取摇号方式确定选房顺序，每5组客户一组进入内场选房。客户等待区设置于售楼中心外，早上天气多云，较阴冷，开发商未采取特殊保暖措施处理，仅在外场等待区放置一饮水机。 开盘时间原定于9:28分，部分客户不同意开发商采取2个摇号箱同时摇号，与开发商方面在摇号台发生争执，最后多组客户上台争取，开发商方面妥协，同意将摇号球移至同一摇号箱内统一摇号，摇号延至9:43分开始进行。双方争执期间，现场噪乱，大多客户离开座位，现场业务员亦没能对客户情绪进行有效安抚，等待区多次出现众多客户集体哄闹情况，影响不佳。摇号过程中出现“091”和“160”风波。本次开盘将客户号码写于乒乓球上统一放入摇号箱，摇号过程中，主持人将“091”号错报成“160”号，摇号记录板出现2次“160”好，“091”号客户质疑本次开盘公正性，上台争抢摇号箱，并把主持人拉落舞台。 摇号开始前，主持人强调每5组客户一组摇号进入内场选房。开始摇号后较随意，每次摇号组数不均，未遵照5人一组进入内场的规则，少则摇出一组客户入内，多则连续摇号10组。 内场选房区流程设计和客户引导方面工作均安排不周，秩序较混乱，且内场亦采用与外场相同的白色铁栅栏做空间围挡，整体档次下降，与装修豪华的售楼中心格格不入。 整体来讲，保利香槟国际首次开盘内、外场组织均不力，摇号方式（开始采取双箱摇号）安排不合理，现场混乱，现场表现有损于自身国内知名开发商的形象。 沙盘 开盘流