2008年合肥临泉路商业项目定位报告-39DOC.docVIP

临泉路项目商业定位分析报告 前言： 本报告主要目的在于通过对合肥整体商业市场及区域市场分析，明确xx公司临泉路项目3万平方米商业项目定位，确保项目的顺利开发。 提纲 第一部分、合肥宏观市场研究 第二部分、合肥商业市场研究 第三部分、本案及竞争商圈研究 第四部分、项目定位研究 第五部分、功能布局研究 第一部分、合肥宏观市场研究 合肥宏观经济 ⅰ、从GDP增长看，合肥从中部城市的低谷开始启动，处于迅速增长期。 2001年后，合肥GDP增长速度一直高于国家平均水平； 而2004年后，合肥的GDP增长速度保持在年均15%以上； 2006年底，GDP总量首次突破千亿，达到1073.86亿； 07年合肥市GPD达到1334．2亿元，同比增幅达18.1%。08年一季度同比增幅度达17.4%，高于全国、全省6.8和3.9个百分点。持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定。 ⅱ、合肥GDP的快速增长与不断加速的固定资产投资的增长不无关系；而投资结构倾向于工业，为持续发展提供了保证； 固定资产投资从2003年开始猛增， 2006年的固定资产投资增幅达到66%，增速位居中部城市第一； 固定资产投资近年来呈现第一、二产业比重增大，第三产业减少的趋势： ⅲ、外商投资增幅呈现加速；合肥将迅速迎来大工业的发展高峰期。而这一巨大的改变将在3-5年内大大刺激合肥的经济。 2007年，合肥的实际利用外资较2006年增长77.4%，达到9亿美元，创增幅之最； 随着长三角区域的产业升级，生产基地逐渐向内陆转移，合肥作为长三角地区的延伸区域，产业梯级效应日益明显； 2002年开始，联合利华将生产基地全线撤出高成本的上海地区，而规划将合肥变为其全球最大的生产基地。 ⅳ、从三大产业增加值结构看，除了2005年，合肥的第二产业基本上都保持对于GDP的最大贡献，而预计这一趋势将持续下去。 根据十一五规划，至2010年，三大产业结构将仍然保持工业优先的态势，产业比例届时将为4:49:47。 ⅴ、合肥的重点产业 从整体定位上，作为长三角都市圈的新成员，合肥将作为长三角工业基地的角色为上海、浙江等沿海省市的发展提供支持。 合肥的8大重点产业包括汽车、装备制造业、家用电器、化工及橡胶轮胎、新材料、电子信息及软件、生物技术及新医药和食品及农副产品加工业。2005年，这8大产业占工业总产值的78.2%； 2010年的发展规划来看，在合肥生产总值排名前四的产业将是汽车产业、化工橡胶轮胎产业、家电制造业以及装备制造业。其产值将分别达到800亿、450亿、400亿和300亿。 从十一五目标来看，8大产业的年增长率都至少要在25%以上。而这一增长将产生未来大量企业产生扩张的需求，从而对合肥的商办物业市场带来极为积极的影响。 城市发展规划 ⅰ、融入长三角规划 事实上，联合利华将厂区搬迁至合肥的案例已经说明了产业梯级逐渐向内陆衍生。合肥在经济上已经融入了长三角的产业链。 2006年，长三角规划正式扩容，目前纳入长三角城镇群规划的城市已达23个。除原先的长三角16市外，新增了浙江的温州，江苏的盐城、连云港，安徽的芜湖、马鞍山、合肥、铜陵。 7城市加入长三角城镇群规划，为长三角内部产业结构升级和调整提供了更大空间 ⅱ、141城市发展规划 合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展。 合肥市将按“141”发展战略着力构建现代化大城市框架，城市空间布局在现有风扇形基础上进一步拓展，与周边城镇呈一体化发展，并由单中心向多中心转变，空间结构形成“141”的发展态势 “1”城市发展的脉络是凭借交通条件而枝状发展，主城区是城市扩张的原点； 交通枢纽将紧密连接主城区和其他分区，优化行路方式，形成20分钟通勤圈； 滨湖新城将是宜居和风景优美的城区；以肥东新城为主城市东部组团，发展家电配套、精细化工、现代物流以及劳动密集型产业；而西组团以高新技术为特色；北组团整合双墩、双凤、庐阳工业区，重点发展传统工业；经济开发区将立足于自身工业基础，发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地。 ⅲ、合肥未来交通将会有根本性的发展 目前的骆岗机场将会拆除，新的合肥国际机场即将营建，并于2010年竣工。 沪汉蓉高铁的合宁已于今年竣工通车、合武段将于近年竣工，极大的缩短合肥至上海、南京及武汉等城市的路程时间。 规划中的未来合肥轻轨1号线将对滨湖新区人们的出行带来方便快捷的交通方式； 合肥房产市场现状 ⅰ、宏观经济背景分析 2008年上半年合肥楼市共完成房产投资总额：274.95亿元，同比去年增长：57.3%；其中房屋施工面积、竣工面积、销售面积同比增长27.77%、94.14%和49.39%； 合肥房价逆势而上，房屋空置率持续下降；同比08年合肥楼市依旧稳中有升，目前合肥市场成交单价为：4011元∕