房地产估价师考试重点考点整理理论与方法a.docxVIP

房地产估价概论房地产不仅是资源、财产、生产要素或消费品，还是商品或资产。专业估价特点：1专业估价机构和专业估价人员完成， 2是专业意见，3具有公信力，4有偿服务，5承担法律责任。专业房地产估价核心内容，接受他人的委托，为了特定目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。要素：1估价当事人2估价目的3估价(价值)时点4估价对象5价值类型6估价依据7估价假设8估价原则9估价程序10估价方法11估价结果。基本要素：1估价当事人2估价目的3估价(价值)时点4估价对象。房地产评估除了价值评估外，还可以包括1房屋工程质量评估2房屋完损状况评估3房屋使用功能评估4房地产周围环境评估5房地产投资风险评估6房地产贷款风险评估7房地产企业资信评估8房地产制度政策评估。传统评估业务：房地产价值评估。非传统评估业务：1房地产价值评估相关业务（房地产价值分配业务、价值减损评估、价值提升评估、相关经济损失评估）2房地产咨询业务。房地产估价特点：评估价值不是价格；模拟市场定价而不是代替市场定价；提供价值意见而不是作价格保证（鉴证性/证据性估价、咨询性/参考性估价，前者法律责任大于后者）；有误差但在合理范围内；既是科学也是艺术。出具虚假或重大差错，房地产估价机构5-20万元罚款，估价师1-3万元罚款不能用一般物理量测量的误差标准要求估价误差标准，法官使用的10%，可放宽到15%，难度大的放宽到20%。判断评估价值的误差，理论上与真实价值比较，实际中与合格估价师的重新估价结果比较。房地产需要专业估价因为：1独一无二、2价值较大、3典型的不完全市场（因为无法移动）。房地产估价占主体：1量大面广，2估价情形较多，3还提供房地产咨询服务。房地产估价的需要：1抵押、2征收征用、3税收、4保险（不含土地）、5转让租赁、6土地使用权出让、7房地产分割、8房地产损害赔偿、9争议调处司法鉴定、10企业改制重组相关行为、11其他（出国移民、信托基金、开发经营、使用权期间届满）房地产适于担保品因为：1不可移动、2寿命长久、3保值增值、4价值较大。城镇土地使用税和耕地占用税不用估价。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。房地产估价机构分一级、二级、三级、暂定期内三级、有业务范围限制、不受地域范围限制，法定代表人或合伙人3年以上房地产估价师。合格房地产估价师：扎实的理论知识、丰富的实践经验、良好的职业道德。估价目的决定估价(价值)时点、估价对象、价值类型及估价依据。估价(价值)时点不是随意确定，取决于估价目的。确定估价(价值)时点在先，得出评估价值在后。估价对象由委托人和估价目的双重决定。任何房地产都能估价。价值类型有：最基本的市场价值和非市场价值（投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值、残余价值）。估价假设作用：1规避估价风险、2保护估价师估价机构、3告知、提醒报告使用人、4保护报告使用人。估价原则：1独立客观公正原则（基本原则、最高行为准则）2合法原则3替代原则4最高最佳利用原则。另外还有“谨慎原则”。估价程序：1获取业务2受理委托3制定方案4搜集资料5实地查勘6求取价值7撰写报告8审核报告9交付报告10资料归档。估价程序作用：1规范估价行为2保障估价质量3提高估价效率4防范估价风险估价方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法，市场比较法、收益法、成本法为基本估价方法。要用两种以上估价方法，相互验证但不能相互替代。估价师职业道德1诚实道德2回避利益冲突3具备专业胜任能力4勤勉尽责5保守秘密6公平竞争7承担社会责任。 房地产及其描述房地产指土地和建筑物等地上定着物，实物、权益、区位的结合体。广义建筑物：房屋+构筑物，狭义建筑物仅指房屋。建筑物：人们可以直接在里面进行生产生活活动，有门窗顶盖；构筑物如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。地上定着物：管线、设施、围墙、假山、水池、树木等，临时搭建的帐篷戏台不属于地上定着物。房地产实物：看得见摸得着的部分，有形的实体+实体的质量+实体组合完成的功能。房地产权益：无形的不可触摸的部分，权利、利益和好处。房地产权益包括：1房地产权利（所有权、使用权等）2该房地产权利受其他房地产权利的限制情况（抵押权、地役权、租赁权）3该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况（使用管制、相邻关系、查封处分限制）4额外的利益或好处（屋顶、墙面出租广告收入等）房地产区位：位置（坐落、方位、距离、临街、朝向、楼层）、交通条件、外部配套设施（基础设施、公关服务设施）、周围环境和景观（自然、人文、景观）房地产特性：1不可移动（地区性市场）2独一无二（相同房地产难以大量供给、不能完全替代、非完全竞争市场、容易受个别因素影响、不宜采用样品交易方式、必须到估价对象实