深圳市某酒店项目可行性研究报告（下）.docVIP

有资产的严重损失。 小结： 基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。 2、项目抵押贷款： 概念： 即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。 优势： （1）能回笼部分资金； （2）能保持对酒店的经营管理。 劣势： （1）抵押贷款额度较低，回笼资金少； （2）将背负沉重利息负担； （3）严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。 小结： 基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金的要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。 3、产权式酒店： 概念： 即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。 优势： （1）能以市场价格快速回笼大量资金； （2）能保持对酒店的经营管理； （3）能促进酒店经营管理水平的提高。 劣势： （1）操作方式较为复杂； （2）存在后续经营回报的风险。 小结： 基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。 3.5项目定位 XX酒店为**投资股份有限公司全资拥有，是**镇为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高28层，总投资2.5亿元.1.1酒店客房部分价格定位 定位理论依据： 1、由于项目周边没有类似的产权式酒店，故不能采取比较法定价； 2、项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。 收益法定义： 预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式： V=[1－1/（1＋r）n]a/r V——项目现今总价 n——项目的收益年限 r——房地产资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值8％； a——项目的年净收益 价格求取 1、本项目作为产权式酒店，经营年限一般为20年，故收益年限n＝20 2、本项目作为酒店的净收益a 根据市场调研结果，我们可以设定： 平均租金收益： （根据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计） ＝210元/套/天 入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估计）＝50％ 总套数（根据现有客房数）＝372套 年收益租金a＝365天×平均租金×客房总套数×入住率 ＝365×210×372×50％ 故依公式求得，项目现今总价值V=[1－1/（1＋r）n]a/r =142569000元 经初步统计产权式酒店可售面积S＝20215.19㎡ 产权式酒店理论均价＝V/S=7052.27元/㎡ 价格调整 1、由于产权式酒店对于业主而言，只需交首期，回报稳定，经营年限过后完全归业主所有，所以价格超出周边公寓、写字楼等回报率相对较低的物业而言是正常的。同时，该价格从房地产估价理论上讲也是合理的，但该价格是按资本化率（投资回报率）8％来计算的，意即是客户能承受的最高价格。 2、深圳市区（罗湖、福田）同类型产权式酒店的售价普遍在10000—13000之间，可作为本项目的价格参考；盐田区同类型产权式酒店价格在6500—7500元之间，可作为本项目主要参考依据。（祥见市场篇） 3、考虑到市场的接受度，以及降低开发风险，我们可以根据经验人为将其调低，以低价入市。 由以上分析，我们在充分考虑市场接受度、开发商供款负担和收益的平衡问题，经过多次尝试，将初步均价定为： 7000元/㎡（±2％） 结论：通过以上对价格的技术性和市场接受度的分析，我们最终得出本项目的可实现均价为7000元/㎡。 4.1.2酒店商业服务部分价格定位 本项目为龙岗区唯一四星级酒店，通过对类似酒店项目及**片区商业形态的调查，我司认为：商业业态应该定位于中高档品牌服装、化妆品、珠宝首饰等。 按照周边商业铺位的售价水平、租售情况，结合本项目商业服务部分的独特性，我司建议商业部分价格定为 12000元/㎡（±5％） 4.1.3酒店总销售收入估算 已知条件： 酒店可售面积 S1＝20215.19㎡ 产权式酒店客房部分价格 P1=7000元/㎡ 酒店首层商业部分面积 S2≈500㎡ 酒店首层商业部分价格 P2==12000元/㎡ 酒店总销售收入 V=S1 × P1 + S2 × P2 =20215.19 × 7000+ 500 × 12000 =147506330元 所以，酒店客房和首层商业部分销售总收入约为： 1.475亿元（人