房地产公司经营绩效.PPTVIP

房地产公司经营决策 房地产公司项目经营水平 角色 重要决策点 1、商品房和别墅利润率的比较（忽略管理费、财务费用、中间业务等期间费用） 1、贷多少款合适 贷款需求取决于本年土地开发规模与土地储备战略 每亩土地开发的资金需求：每套商品房资金开发需求约120万×10套 土地储备资金需求：除正常土地开发之外的储备土地×约1000万 2、土地竞标的考虑因素 土地供给总量：各公司库存土地+本年新增土地量 土地需求总量：商品房总订单/10+别墅总订单/2 是否储备土地的发展战略 各公司现有资金总量和新增贷款总量：实力雄厚的公司更可能囤积土地 例如：假定商品房报价是180万，毛利率约为【售价180-土地成本X-建安成本30-景观投入10-营业税18】。如果希望保持15%（即27万）的毛利率，则土地成本至多应为950万每亩。 3、广告费决策 广告费占比应小于毛利率，换言之，广告费用带来的销售收入应超过同期产品利润率。 例如，第一年商品房利润率是10%，如果商品房广告投入1000万，带来的税后收入增加超过10000万，则是明智的，否则，会降低同期产品利润率。 低报价还是高报价？ 例如：某年房地产公司报价与订单如上图。 F公司如果以180万报价，只能获昨330套订单。 F公司以低价170万获得490套订单，比其他公司多160套。 若报价为170万，每套商品房毛利【170-土地90万-建安费30万-景观10万-营业税17万】约为23万，总毛利为23万*490套=11270万。 若报价为180万，每套商品房毛利【180-土地90万-建安费30万-景观10万-营业税18万】约为32万，总毛利为32万*330套=10560万 4、景观费决策 考虑景观投资，商品房每套每增加5万元景观投资，可以带来6万的额外销售收入（售价200万*3%=6万），但如果扣除了10%的营业税，结果如何？ 别墅每套每增加25万景观投资，可以带来27万的额外销售收入（售价900万*3%），扣除10%的营业税，是亏本的。 任务 请商业银行选择一家主要房地产公司，暂时合并坐在一起，组成一个大组。 请房地产公司检讨您的产品决策，并计算投资回报率。 请商业银行计算贷款利息上限：客户的投资回报率。第一个计算正确者分享计算方法，并计入抢答得分。 Queenie Song Bank Practice of Commercial Bank Operation 宋 坤 商业银行经营模拟实训 * * * Queenie Song Bank Practice of Commercial Bank Operation 宋 坤 商业银行经营模拟实训 Queenie Song Bank Practice of Commercial Bank Operation 宋 坤 商业银行经营模拟实训 高峻峰 博士 联系电话E-mail: zhsing@163.com 商品房售价：150万 土地成本：90万 景观设计：10万 建安成本：30万 营业税：15万 营销费用：0 第一年商品房利润率=?% 别墅售价：600万 土地成本：450万 景观设计：50万 建安成本：50万 营业税：60万 营销费用：0 第一年别墅利润率=?% 如果考虑景观投资带来的收益，利润率如何变化？ 如果考虑竞标报价，营销费用如何影响利润率？ 景观投资临界点是多少？ 例如：某年房地产公司报价与订单如上图。 F公司如果以100万广告，只能获昨340套商品房订单和14套别墅订单。 F公司以300万广告获得350套商品房订单和16套别墅订单。 若报价为180万，每套商品房毛利【180-土地90万-建安费30万-景观10万-营业税18万】约为32万 若报价为800万，每套别墅毛利【800-土地450万-建安费50万-景观50万-营业税80万】约为170万 300万广告多获得总毛利为：32万*10套商品房+170*2套别墅 =660万 * * Queenie Song Bank * * * Queenie Song Bank Queenie Song Bank 用动画展示成本吃掉 如果考虑竞标报价，营销费用带来的销售收入应超过同期产品利润率。例如，第一年商品房利润率是10%，如果商品房广告投入1000万，带来的税后收入增加超过10000万，则是明智的，否则，会降低同期产品利润率。