规范小城镇拆迁中土地管理的探讨研究.pdfVIP

规范小城镇拆迁中土地管理的探讨 洪泽县国土资源局赵可兵 罗洪成颜俊昌 关键词： 小城镇拆迁土地管理 小城镇主要包括县城镇、建制镇、乡集镇。小城镇建设中，除要控制小城镇总的用地规 模外，还要立足于小城镇存量建设用地的挖潜改造。对存量建设用地的挖潜改造，必然涉 及到拆迁。拆迁对小城镇容貌的改观、城镇品位的提高、经济建设的发展、居民生活条件 的改善、土地的集约利用，起到了积极的推动作用。但拆迁中也出现许多不规范、不合理 的地方。拆迁工作涉及到城镇建设、房产管理、国土资源等方面，是一项复杂的系统工程。 对拆迁中出现的问题，需要各相关部门规范操作、密切配合来克服。本文从土地管理角 度，就如何进一步规范小城镇拆迁探讨如下o 1小城镇拆迁改造应符合土地利用总体规划 小城镇拆迁改造，关系到小城镇建设的规模和方向，是对被拆迁人的利益调整，是对 被拆迁人的房屋所有权的购买和土地使用权的收回。小城镇拆迁改造，要在土地利用总 体规划、城镇总体规划的控制和引导之下进行，以近期建设规划和详细规划为依据，委托 专业评价机构对小城镇拆迁进行可行性研究，由计划、建设、房管、国土、交通、水利、电力、 通讯等部门论证，召开听证会征求被拆迁入的意见，由县人民政府提请县人大常委会审议 拆迁范围和拆迁时间，审议通过后向社会公布，由建设、房管、国土资源部门组织实施。 2小城镇拆迁前应履行土地使用权收回、征用程序 小城镇拆迁改造占用的土地，既有国有土地，又有集体土地，国有土地中有划拨、出让 等土地使用权类型，集体土地中有宅基地、企业用地等土地使用权类型。既有权属合法的 建设用地，又有不合法的建设用地，还有少量的无主土地。政府要先取得国有土地使用权 (包括收回国有土地使用权、征用集体土地所有权)，方可出让国有土地使用权。拆迁人取 得拆迁区域的房屋所有权和土地使用权方可实施拆迁。政府取得土地使用权的方式主要 有几种。 2．1 协议收回国有土地使用权：对土地使用者经合法批准、合法确认的国有出让土 ·--—-198·— 第二部分资源篇 规范小城镇拆迁中土地管理的探讨 地使用权、划拨土地使用权，由县政府委托拆迁人，依据拆迁项目批文、建设用地规划许可 证、土地使用权估价报告、拆迁资金落实证明，与被拆迁入协商一致后，将国有土地使用权 收回内容列入拆迁补偿安置合同签订o 2．2 行政处理收回国有土地使用权：对无力使用或不需使用连续闲置二年未使用的 国有土地；公路、铁路、机场、矿场等核准报废的，单位撤销、迁移等原因停止使用的，企业 破产的划拨国有土地使用权，由县人民政府下达行政处理决定，收回国有土地使用权o 2．3行政处罚收回国有土地使用权：超过出让合同约定的动工开发期限满二年未动 工开发的，已办理非农建设占用耕地手续，连续二年未使用的，未按出让合同约定的期限 和条件开发、利用土地的，非法占用国有土地的，非法转让国有土地使用权的，由县国土资 源局下达处罚决定收回国有土地使用权o 2．4 征用取得国有土地使用权：对集体土地，由县国土资源局代表县政府办理征用 集体土地手续，逐级上报省人民政府批准，将集体土地征为国有。由集体经济组织收回集 体土地使用权，集体经济组织代收回集体土地使用证。 2．5 凡既未确定集体土地所有权和使用权，又未确定国有土地使用权的土地，凡未 利用的国有土地，均作为国有储备地。 3小城镇拆迁补偿安置应体现土地使用权价格 拆迁中对房屋、树木的补偿有法律法规依据，补偿基本到位。但城市房屋拆迁管理条 例对土地使用权的补偿没有涉及。实际操作中，有的将土地使用权全部或部分隐含在房 价中，有的甚至对土地使用权没有补偿。合法的土地使用权是民事权利，是物权，是用益 物权，受法律保护，因此拆迁补偿安置应体现土地使用权价格。 3．1 出让国有土地使用权未到期，按出让国有土地使用权提前收回补偿。根据出让 国有土地使用权剩余年限和土地实际开发状况评估、补偿土地使用权价格。 3．2正在使用的划拨国有土地使用权收回，按住宅(含办公)、商业(含服务业、金融 业)、工业(含仓储业)等用途的不同级别的评估价的50％左右补偿。 3．3对连续闲置二年未使用的划拨土地使用权收回，按不高于住宅、工业等用途的不 同级别评估价的40％补偿o 3．4单位迁移的，按不高于评估价的4