论第三人侵害租赁合同及出租人权益之保护——兼评我国《合同法》第121条的理解研究.pdfVIP

论第三人侵害租赁合同及出租人权益之保护 ——兼评我国《合同法》第121 条的理解 彭 健 （中南财经政法大学法学院，湖北武汉 430060 ） 【摘要】租赁合同以外的第三人以旅客身份在接受旅店住宿服务过程中，实施纵火侵 害旅店的犯罪行为导致租赁物即旅店毁损灭失，仅就出租人的权益而言，其法律结果并不产 生该侵权行为与违约行为的竞合现象，实则为一案中存在多元的民事法律关系重叠的现象， 即一方面，第三人旅客违反了旅店住宿服务合同的权利义务民事法律关系，另一方面，又连 锁引起旅店业主同时作为承租人违反租赁合同的权利义务民事法律关系。因此，作为受损失 的出租人应当依合同相对性规则向承租人主张违约损害赔偿的诉讼请求，而不宜直接向第三 人旅客主张侵权损害赔偿请求权，方能更好有效地保障受损失的出租人的民事合法权益，使 其免受最小程度的经济损失。承租人不得因租赁物的毁损系第三人旅客实施犯罪行为所致而 进行抗辩免责。 【关键词】第三人侵害合同；合同相对性；出租人权益保护 一、据以讨论的一则案例 （一）基本案情 向某从湖北某单位辞职来到云南丽江经营酒店服务行业。并于2004 年9 月在该市南门 小区修建了面积为667 平方米的私产房一栋。2005 年 10 月 17 日，向某将属自己所有的该 房产作为酒店与丽江本地的徐某签订了一份《酒店承包合同》，约定徐某承包向某所属的丽 江某酒店，承包期为2005 年10 月18 日至2010 年10 月17 日止，年租金为16 万元；双方 还约定，徐某只有在履行合同中出现因地震火山等“不可抗力”情形下方可免责。在酒店的 经营过程中，徐某（女）与刘某（男）结识后并共同经营管理该酒店。期间，刘某之妻张某 因怀疑刘某与徐某的不正当关系而于2008 年3 月25 日以旅客身份住进该酒店后纵火将酒店 烧毁，该酒店经消防部门鉴定损失达 160 余万元。后云南省高级人民法院又以放火罪终审判 处张某15 年的有期徒刑，并附带民事赔偿徐某一定的经济损失。酒店所属人向某遂向丽江 中级人民法院提起民事诉讼，称：由于徐某与刘某在合伙经营酒店期间，交往密切，引起刘 某之妻张某的忌恨，张某遂于住店当晚故意在酒店纵火，导致酒店毁损灭失，要求徐某和刘 某共同赔偿向某酒店损失160 余万元；徐某和刘某辩称，烧毁酒店的直接责任人是犯罪分子 张某故意犯罪所致，该酒店的损失应由犯罪分子张某承担赔偿责任。且徐某和刘某在经营该 酒店过程中，已经尽到善良管理人的注意义务，在该案中没有民事过错责任，因而不应该承 担酒店因他人故意纵火导致酒店毁损的民事赔偿责任。 （二）问题的缘起 该案的纠纷双方当事人从市中院的一审一直打到省高院的二审，至今尚未定论。双方 的讼争的焦点或分歧意见不外乎就是 因第三人的犯罪行为侵害租赁合同从而导致租赁房 屋毁损灭失的民事责任由谁承担民事赔偿的问题。接下来的一系列问题就有：1.租赁合同因 第三人旅客的犯罪行为导致租赁物的毁损灭失后民事责任的承担的问题，同时在租赁合同纠 纷中，对于无过错的出租人的权利如何有效保护等问题的产生。2.该案的案情和双方当事人 的讼争焦点厘清后，是否适用我国《合同法》第121 条的规定解决始为对出租人权益为最佳 保护的救济方式。 作者简介：彭健（1971--），男，湖南永顺人，中南财经政法大学08 级民商法博士研究生，湖南省湘西自 治州中级人民法院法官。 1 二、评释 （一）法理辨析——第三人旅客侵权与承租人违约的竞合抑或一案中存在多元法律关系 的现象。 要厘清第三人旅客因犯罪侵害他人的租赁合同民事责任的归责问题还应对以下一些问 题的法理关系的辨析：1.第三人旅客侵害租赁合同是侵权与承租人违约的竞合抑或法规与权 利的竞合；2.第三人旅客侵害租赁合同的行为导致租赁合同履行不能的法律性质分析。 1.第三人旅客侵害租赁合同是侵权行为与违约的竞合抑或法规与权利的竞合 （1）侵权抑或违约 随着社会经济的快速发展，法律保护的权益范围在不断的扩大，侵权责任法保护的对象 不仅仅限于人身权、财产权等绝对权，还包括一些合法的人身利益和财产利益，①侵权行为 是侵权行为法上最重要的概念，对于这样一个事关