2015年10月池州曼哈顿CBD产品建议及推广方案.docVIP

2010年10月池州曼哈顿CBD产品建议及推广方案 * 沟通稿重点内容回顾： 11.主题概念：池州CBD·世界级滨水榜样城 2.主题意象：水的意象，将此贯穿产品规划、广告设计、宣传推广等各个环节。 * 为了贯彻“水的意象”的主题理念，实现“池州CBD·世界级滨水榜样城”的行销主题， 我们需要—— 形象国际化 营销现代化 █针对客群，通过启动区的设置、品牌形象的包装、符号系统的传达，形成国际化的统一形象，实现与客户的情感互动。 █将项目资源条件发挥到极致，将“水的意象”贯穿产品景观规划的始终，以“翡翠项链”的景观规划理念，创造池州第一个以水化率为衡量指标的世界级滨水之城。 █通过形象系统、宣传组织、公关组织等多方面营销，传播项目理念，重点阐释一期的营销部署。 产品魅力化 ?? * 1|形象国际化 启动模式标准化 推广手法参照系 客群差异化 品牌标识化 目录 2|产品魅力化 8#0046993|营销现代化 “翡翠项链”景观理念 亮点参照系 水化率社区 品牌物管服务 总体开发策略 一期推广节奏 一期概念推广阶段 一期产品推广阶段 一期生活体验阶段 一期再次引爆阶段 * 客群差异化 启动模式标准化 品牌标识化 推广手法参照系 * * 启动模式标准化 大盘启动模式研究 华侨城·波托菲诺：108万m2 ，容积率，17年成熟社区 中心区·黄埔雅苑：47万m2 ，强势地段，强势地产商 南山后海·蔚蓝海岸：55万m2 ，滨海大道开通的最大获益者 二线关外·四季花城：5#0046993万m2 ，工薪白领的精神家园 启动模式标准化 * 蔚蓝海岸的开发策略 时间轴 2004.11—2005.4 第一期 第二期 第三期 价格走势 20.#0046993 25.9 分期规模 8.4 万M2 2005.5—2006.12 2007.5—2008.4 主力户型 70-120的2-#0046993房 100-150的#0046993-4房 100-200的#0046993-5房 6600 6500 5#004699300 项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。 启动模式标准化 首期缺乏配置 居住氛围不浓 * 启动模式标准化 蔚蓝海岸 每期开发均值：18.#0046993万m2 启动规模：8.4万m2 启动配置：缺乏 “画饼模式”：描绘宏伟蓝图 启动模式 适用范围： 1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好） 2、存在前提：早期地产营销不充分 * * 黄埔雅苑的开发策略 分期规模 主力户型 时间轴 2006.7 2007.1 2008.5 第一期 第二期 第三期 第四期 2009.#0046993 10.7 10.5 1#0046993.4 价格走势 9200 9000 9000 8500 首期配置：会所 总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。 配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。 万M2 107-126的#0046993房 128-22#0046993的#0046993-4房 120-1#0046993-4房 128-1#0046993-4房 启动模式标准化 1#0046993.#0046993 波托菲诺的开发策略 #0046993-4 19 时间轴 2005.1 2006.9 2007.7 2009上半年 第一期 6-7 2008-11 7.64 2.7 1.6 高层 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高层豪宅、多层花园洋房、townhouse 首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。 随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。 分期规模 万M2 第二期 多层 Townhouse 纯水岸 天鹅堡 纯水岸 启动模式标准化 首期配置：会所 天鹅堡 * 理论基础： ——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力。 ——新经济学观点：消费者是有限理性的。 黄埔雅苑 每期开发均值：11.98万m2 启动规模：10.7万m2 启动配置：会所（售楼处） “以点带面” 启动模式 波托菲诺 每期开发均值：11.98万m2 启动规模：7.1万m2 启动配置：会所（售楼处） “以点带面” 启动模式 启动模式标准化 * 四季花城的开发策略 8.84 4.25 分期规模 物业类型 时间轴 2005年 2006初 2006-10 2007-10 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期 第六期 9.16 2