北京中原房地产经纪有限公司养老地产专项研究.ppt

北京中原房地产经纪有限公司简介 养老地产专题研究;第一部分 养老地产的概念及缘起 第二部分 发达国家养老地产研究 第三部分 国内养老地产研究 第四部分 养老地产经营模式研究 第五部分 对企业开发养老地产的建议;养老地产的概念及缘起;养老地产概念;与一般住宅的差异性;老年公寓：专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。;发达国家养老地产研究;发达国家老年住宅的研究背景;国外老年社区产生背景;西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的;比较项;国外养老社区的分类;美洲、亚洲的老年住宅与欧洲在运营主体区别明显;截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24% 与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4 入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主 20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。;60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。 经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。 据统计，与家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。;背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因;太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁;太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式;方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全;健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求;运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落;学习和交流：提供学习和交流的机会——生命的最后，梦想的再实现;年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围;根据老年人需求打造的功能体系和设施;截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。 目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。 日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。;日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导;发达国家老年住宅的范例——日本;同居寄宿型;国际上养老社区大致分为以下几类：;国外养老地产研究小结;国内养老地产研究;我国养老地产现状;;项目名称;房企、保险企业涉足养老地产： 绿地、保利、乐成、万科纷纷涉足养老地产，首创、华润等也成立了研发机构 泰康人寿、中国人寿、合众人寿都已投资养老地产;1、大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。 2、古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。 3、山地养老模式 以黄山、武夷山、庐山为代表。 4、热带、亚热带避寒模式： 三亚独特的模式。;企业赢利型养老地产;第一类 养老服务嵌入式的住宅小区;北京怡海花园介绍;经营模式;第二类 综合型的养老社区;北京太阳城介绍;经营模式;主流模式：房企涉足养老地产大部分停留在初级阶段，真正以后期运营管理为目的还很少 土地获取：多与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不完整对项目后期销售和融资都会形成障碍 理想选址：环境优美且交通便利，配套齐全 优惠政策：低价获地、政府补贴、税费减免等 经营方式：出售或出租，出租型物业仍以会员费+租金的形式较为常见 运营管理：对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，实际操作中需要整合一些医疗和运营资源；从房产开发企业角度考虑，更适合开发和运营分离 市场反应：虽然老年人口规模有，但因观念问题有效需求有限 规划设计：从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求 投入产出：前期投入大，公建及特殊设计提高成本，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键;养老地产的经营模式分析;;如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： 会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元 高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900