国有企业改革中土地资产处置方式分析与比较研究.pdfVIP

国有企业改革中土地资产处置方式分析与比较 江苏省国土资源厅土地利用处王黎明 土地是重要的生产要素之一，具有资源和资产的两重性，既是重要的资源，同时也是 一笔数额巨大的国有资产，根据估算，当前我国国有土地资产高达25万亿元。当前大量 的国有企业在面临着企业资本金缺乏、资产负债率居高不下的情形之下，拥有大量的划拨 土地使用权却无法发挥其应有的效应。因此，如何合理处置国有划拨土地使用权，盘活国 有土地资产，充分发挥国有土地资产的效应，对促进国有企业改革，促进国有经济布局调 整和国有企业的战略性改组，推动企业科技进步，搞活整个国有经济，具有十分重要的现 实意义。 国有企业改革是整个经济体制改革的中心环节。党的十五届四中全会提出，建立完 善的现代企业制度，是国有企业改革的方向。土地资产管理在建立现代企业制度中具有 举足轻重的作用。一是土地资产的注入，有助于增大国有资本总量，壮大国有经济。据统 计，1999年至今，仅省国土管理部门就直接为135家国有改制企业处置土地资产440宗， 涉及面积2734．55公顷，显化土地资产86．31亿元。二是变现企业土地资产有助于安置职 工，维护社会稳定。 一、土地资产处置方式及其土地使用权权能 从1992年以来，为支持国有企业改革，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权 关系，国家和地方出台了一等系列的政策，对国有企业拥有的划拔土地使用权进行了处 置。就目前来看，处置方式主要包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使 用权作价出资(入股)、国有土地使用权授权经营和保留划拨用地方式等。国有企业改革 后，以不同处置方式所取得的土地，具有不同的使用权权能，即所拥有的土地使用权的权 利范围和处置能力各不相同。 1．保留划拨处置方式 土地使用权划拨是县级以上人民政府依法批准，在使用者缴纳补偿、安置等费用后或 无偿地将土地交付土地使用者使用的行为。保留划拨处置方式的，改革后的企业继续无 偿地利用国家划拨的土地进行生产经营。以保留划拨方式处置的，企业取得的仍然是划 拨土地使用权，不属于独立的企业法人财产，需按规定批准后，方可依法转让、出租和抵 押。 2．国有土地使用权出让处置方式 第二部分土地经济 国有企业改革中土地资产处置方式分析与比较 国有土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土 地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。以出让方式处置的，企业取得了该土地 的国有出让土地使用权，这是当前我国最为完全的土地使用权形式。以这种方式取得的 土地使用权，属于独立企业法人财产，在使用年期内企业可依法自主对该土地使用权进行 转让、作价出资(入股)、出租和抵押等。 3．国有土地租赁处置方式 国有土地租赁处置方式中，企业作为土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门 签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。以租赁方式处置的，企业取得国有租 赁土地使用权。以国有土地租赁方式取得的土地使用权，经出租方即县级以上人民政府 土地管理部门同意，企业在租赁期内可依法转让、转租和抵押等o 4．国家以土地使用权作价出资(入股)处置方式 这种处置方式中，国家以土地所有者的身份，将一定年期的国有土地使用权作价，作 为出资投入到改组后的新设企业，成为新设企业的股东之一。以作价出资(入股)方式处 置的，新设企业取得了作价出资(入股)土地使用权，作为新设企业资产的一部分。这种处 置方式比较接近于国有土地使用权出让的处置方式，企业以这种方式取得的土地使用权 在使用年期内可依法进行转让、作价出资(入股)、出租和抵押等。 5．国有土地使用权授权经营 这种处置方式中，国家根据需要将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务 院或省级人民政府批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和 集团公司经营管理。以这种方式处置的企业土地，被授权方取得授权经营土地使用权。 以授权经营方式取得的土地使用权，作为企业法人财产，可在集团公司直属的全资企业、 控股企业和参股企业之间进行转让、作价出资(入股)或出租，也可抵押。在向其他类型企 业转让时，应报国土管理部门批准，按受让企业的相关产业政策进行处置。 二、各土地处置方式分析与比较 上述五种处置方式都有各自的优点，但也都存在一定的缺陷。因此，在国有企业改革 过程中，必须应根据企业的实际情况，选择适当的方式处置其拥有的国有划拨土