国有企业改制中划拨土地使用权处置方法初探研究.pdfVIP

国有企业改制中划拨土地使用权处置方法初探 淮安市土地估价事务所陈守虎 由于国有企业在过去几十年的计划经济体制下背上了沉重包袱，至今依旧步履维艰， 在与非国有企业的竞争中，特别是与非公有制企业竞争中，国有企业无法或很难在竞争中 轻装上阵，并因其重负在肩竞争力明显处于劣势。因此，国有企业改制势在必行。目前国 有企业所使用的土地都是划拨土地使用权，国有企业使用的划拨土地是指国家将国有土 地使用权以无偿方式划拨给国有企业使用的土地。划拨土地使用权是一种不完全产权， 未经批准不得转让、出租、抵押。在社会主义市场经济体系不断完善，经济体制进一步深 化改革，中国加入WTO关键时期，全球经济一体化的大好时机，如何成功地对国有企业进 行经济体制改制，事关民族工业的兴衰和社会的安定。笔者认为在国有企业在改制中如 何处理好国有企业使用的国有划拔土地使用权是很关键的问题。国有企业的情况很复 杂，为使改制后的新企业更具活力、增强市场竞争力、适应市场化运作机制，笔者建议在国 有企业改制中因企制宜分别采用如下六种方式处置原国有企业使用的划拔土地使用权问 题： 一、收购储备 对计划经济时期组建的国有企业有些现已关停，或产品不适应市场需要，难以继续难 持下去，已经没有必要再保留的国有企业，其原使用的原划拔土地现已处于闲置，或半闲 置状态，但有一大批离、退休、下岗职工需要安置，企业、企业主管部门和政府又拿不出资 金来妥善安置职工，对这种类型的国有企业使用的划拨土地使用权，宜由政府土地储备机 构实施收购储备，再到银行抵押贷款，以地生财，妥善安置其企业离、退休、下岗职工，理顺 职工与国有企业之间的劳动关系。我们的具体做法是：一政府土地储备机构与企业订好 收购储备合同，由原国有企业把地面附着物拆平，整理好场地，建好围墙，然后把土地移交 给政府土地储备机构，二由政府土地储备机构领取新规划用途的国有出让土地使用证；三 由政府土地储备机构委托土地评估机构按新规划用途评估地价，向银贷款(评估地价的 70％)，贷款全额交给企业用于企业改制理顺职工与原国有企业之间的劳动关系。 二、改成民有民营企业 目前尚能维持正常生产的国有小型企业，土地资产经评估显化后，在理顺职工劳动关 系的基础上，把原国有企业使用的划拔土地使用权由企业经营层、管理层和业务骨干参股 出资购买，国有股全部退出改为民有民营企业，原国有企业使用的划拨土地使用权办理出 ·-——284．—·—— 第四部分土地权籍管理 国有企业改制中划拨土地使用权处置方法初探 让手续给改制后的新企业使用。我们的具体做法是：原国有企业有净资产可用于理顺职 工与国有企业之间劳动关系的，按土地评估地价的40％补交土地出让金；对于原国有企业 无净资产可用于理顺职工与国有企业之间劳动关系，或净资产不足以理顺职工与国有企 业之间劳动关系的，先拿部分土地资产理顺职工与国有企业之间劳动关系，剩余的按土地 资产50％补交土地出让金。 三、改成国有参股企业 对国有中型企业，由于企业资产量较大，原国有企业经营层、管理和业务骨干无力全 部购买企业资产时，原划拨土地资产经评估显化资产后，科学合理配置股份，大部分国有 股退出，国有资本金参股，同时要让原国有企业经营层、管理和业务骨干既要愿买，又要买 得起，还要控大股，国有股以资本金形式参股，而不以土地参股，实际上土地处置时还是办 理土地出让手续给改制后新企业。待改制后原国有企业经营层、管理和业务骨干资本积 累到能买断国有股时，再有计划有步骤地把国有股分期分批全部退出，这时原来的国有中 型企业也就彻底改成民有民营企业。笔者的设想是：原国有企业有净资产可用于理顺职 工与国有企业之间劳动关系的，按土地评估地价的40％应补交的部分或全部土地出让金 政府作为参股股金投到新企业中；对于原国有企业无净资产可用于理顺职工与国有企业 之间劳动关系，或净资产用于理顺职工与国有企业之间劳动关系不足的，先拿部分土地资 产理顺职工与国有企业之间劳动关系，剩余的土地资产按50％应补交的部分或全部土地 出让金政府作为参股股金投到新企业中。 四、改成国有控股企业 国有大型企业由于资产量太大，目前一步到位改成民有民营企业或国有参股企业时 机制尚不成熟，要对企业包括国有土地使用权在内的所有国有资产进行客观公正的全面 评估基础上，全面摸清国有企业家底后，首先应妥善处理好离、退休、下岗职工的安置