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精品论文 参考文献 结构“限额设计”的优化与成本控制 （温州万达广场投资有限公司，浙江，温州，325204） 摘要：结构“限额设计”提出由来以久。遗憾的是：大多数房地产开发项目的“限额设计”流于形式，一般均是设计到哪里算到哪里，项目实践成功的案例介召并不多见。尤其是快节奏开发的商业综合体项目，进行“限额设计”的成本管控难度更大。本文以平阳万达广场结构“限额设计”为背景，站在限额设计成本管控的角度进行分析与总结，以期对房地产项目的结构限额成本控制提供有益借鉴与启发，最终节约投资、减少社会资源的浪费。 关键词： 限额设计 优化 成本控制 作为行业标杆企业的万达商业地产推出《万达结构限额设计管控办法》已有相当长的一段时间，在限额设计成本控制方面积累了大量的经验。本文从限额设计的价值、结构限额设计控制要点、平阳万达“限额指标”优化与成本控制案例等方面进行分析。 一、结构限额设计合同的引入与使用 1、限额的价值：省钱就是硬道理，降低成本是限额设计的价值所在。但限额设计必 须坚持两个原则：一是安全稳健，二是适度从紧。 1.1近三年万达项目钢筋与砼指标情况： 根据万达商业规划研究院的统计数据，近三年来，万达广场大商业与酒店工程钢筋与砼指标平均值呈现逐年下降趋（见表一），节省了大量成本。 表一： 钢筋指标平均值（Kg/m2） 混凝土指标平均值（m3/m2） 1.2温州平阳万达钢筋、砼指标与限额指标对比 温州平阳万达广场项目已建设完成，根据结算情况，钢筋用量较限额指标合计减少 约2900吨，砼用量较限额指标合计减少约22000立方米，在结构限额基础上整体降低成本约3000万元。 2、限额的内容：结构类限额设计主要考核两个指标，一是钢筋指标，二是砼指标。 3、限额的数值：指标偏紧，影响安全储备；指标偏松，限额设计失去意义；合理的结构限额指标肯定是安全与成本兼顾，既保证安全可靠，也保证经济合理。 结构设计限额的拟定不是一件容易的事情，需要大量的数据积累与技术指标分析，也需要一个动态完善的过程，如何提出科学的限额指标不是本次分析的重点。 万达的结构设计限额指标逐年修订、逐年完善。平阳万达广场限额指标依据《万达结构设计限额指标表（2012版）》确定，摘录（2012版）限额指标部分数据见下表： 注意：本指标不包含基础垫层、桩基、地基处理和二次结构。在项目复核汇总结构指标时要注意统计口径。 4、限额设计合同的引入与使用 结合温州平阳项目，对万达的结构设计限额指标是如何在项目中引用和使用的进行简单介召如下： 1、结构限额指标的数值应该是可实现的，但是要经过不断努力才能达到。指标的使用：施工图设计招标时，如投标单位不能接受本限额指标，原则上不能入围参与投标；签订设计合同时如果设计单位承诺的限额指标低于本限额指标，则应该以设计单位承诺的限额指标作为设计的控制标准。限额指标表中未列的业态类型，项目公司在招标及签订合同的申报审批中，应就当地类似项目以及集团类似业态项目的指标调研好，进行上报审批。 2、结构限额指标可以有弹性，应该明确数值的范围和局部调整范围，例如温州平阳项目根据本项目所处地区风压较大且地面粗糙度较小的实际情况，经与总部职能部门沟通后，将住宅标准层的钢筋设计合同限额指标较《万达结构设计限额指标表（2012版）》中的对应限额指标高出4.5%。 3、结构限额设计合同中应加入激励和惩罚条款，调动设计人员积极性，达到双赢的目标。 4、注意前期与设计院主动沟通，灌输工程成本控制的理念。 二、结构限额指标的影响因素 影响结构指标的因素很多，本文从五点核心要素与四个主要因素两方面进行说明。 五点核心要素指设计单位、抗震烈度、结构设缝、结构高度、人防等级；设计单位的选择应作为成本控制的关键点，相比较而言：其他四点核心要求更多的是项目本身的客观条件（包括不限于地理条件、规划条件、设计规范）决定的。 四个主要因素指基础类型、结构转换、抗浮水头、设计管控，这是都是作为成本控制人员必须重点关注与重点控制的环节。 1、影响限额指标的五点核心因素有：设计单位、抗震烈度、结构设缝、结构高度、人防等级。 1.1设计单位的选择：万达规划院负责各地万达广场项目的方案设计，