新时期土地产权体系对地价评估的影响研究.pdfVIP

新时期土地产权体系对地价评估的影响 江苏金宁达土地评估有限公司 黄克龙 王俊国 摘要： 土地产权制度的建设不仅仅具有法律意义，更具有经济意义。为与加入WTO、投 资多元化新形势相适应，土地产权体系对地价评估的影响愈益重要，土地价格的本质是土 地权益价格。土地上设定的产权种类、内涵不同，土地产权人获得的土地收益或效用就不 同，土地价格则存在质的差异。本文根据我国土地产权的种类和特性、土地产权价格的影 响因素与价格特点，提出评估土地产权价格的评估要点。 关键词： 土地产权地价评估 土地产权制度的改革与深化是社会主义市场经济条件下依法治国的必然要求，土地 产权的价值显化是土地产权制度改革与深化的经济意义所在。我国已正式加入WTO，投 资多元化将进一步发展，深刻认识新时期土地产权体系对地价评估的影响显得十分重要。 本文就此进行了一些思考，与同仁商榷。 一、产权与土地产权体系 产权是界定人们如何受益及如何受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们所 采取的行动。产权是一种社会工具和法律工具，其重要性就在于事实上它们能帮助一个 人形成他与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到 约束和保护。产权的所有者拥有他以特定的方式行事的权利，并期望共同体能阻止其他 人对他的行动的干扰，产权的一个主要功能是导引人们实现将外部性较大地内在化的激 励。当产权对外部性内在化为收益和成本的影响更为经济时产权的产生就有意义。因 此，产权不仅仅具有法律意义，产权产生的本质是其经济意义。通过明晰产权，可以降低 产权人符为戍本。 土地产权，简称地权，是不动产物权中的一种。由于土地位置的固定性、土地面积的 有限性、土地质量的差异性、土地用途的多样性，就形成了人们对土地的垄断与占有，土地 产权就产生了。首先产生所有权，后来发展为地上权、地役权、永佃权、租赁权、抵押权、典 权等。我国以土地的所有权为基础、土地的所有权与使用权相分离为主线、附以他项权 (主要包括抵押权、租赁权等)o以登记造册为要件的土地产权体系。即土地产权的有无 以有无土地的合法登记为准。不同的土地产权带来的收益是不一样的，因此对土地产权 的界定，是正确评估土地权利价格的重要依据。 一67— 江苏省土地学会土地学术年会(-0O-年度)论文集 二、影响土地产权价格的因素 马克思在运用劳动价值论分析土地价值问题时，把土地物质与土地资本区别开来研 究。土地物质作为自然存在和自然赋予的一种自然资源，因未经人类的改造利用，其中未 凝聚决定价值的物化劳动，因此是没有价值的。这里需要指出的，是马克思将土地资等自 然资源价值作为一个特殊的范畴加以论述，该范畴与一般意义上的劳动价值论有很大差 异，其差异性在于土地稀缺性。因此，土地物质价值不是一般劳动价值概念下的价值，而 是一舯具有特殊意义的价值，马克思称作“虚假社会价值”。而这种“虚假社会价值”从何 而来呢?马克思认为“这是市场价值在资本主义生产方式基础上通过竞争而贯彻时作出 的决定，这个决定产生了虚假的社会价值”。显然，虚假的社会价值是由市场价值规律规 定的。我认为土地物质的“虚幻社会价值”是一个具有历史意义范畴概念，是私有制产生 以后，在特定的社会生产关系和生产方式基础上，土地占有权利通过市场竞争而决定的价 值大小。 对土地资本，马克思定义为：“对已经变成生产资料的土地进行新的投资，也就是不增 加土地物质即土地面积的情况下增加土地资本。”显然土地资本凝聚了人们的活劳动和物 化劳动，是有价值的。由于受土地垄断性、稀缺性和不可缺性及土地资本的固定性的影 响，土地资本价值不是决定于社会必要劳动时间，而在社会必要劳动时间基础上产生了超 额价值，这部分价值实质上是由市场竟争来决定的，表现出虚幻的社会价值。这里我们故 且称次生虚幻的社会价值。次生虚幻的社会价值是土地投资与市场竟争共同形成的超额 价值。因此，任何土地的价值都是虚幻的社会价值，准确地说，是虚幻的社会价值与次生 虚幻的社会价值。 因此，土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定，而是取决于 可以获取的预期土地收益或效用的高低。一般取得什么权利就可以取得相应土地收益或 效用，也就具有相应价格水平。土地价格实为土地产权价格的反映。影响土地产权价格 的因素很多，也较复杂，但主要受下列因素影响：